Le 1^er article des ‘‘Cahiers de l’Immobilier’’ (août 2012), publié par ArgusImmo.tn¹, site spécialisé dans l’estimation immobilière, dresse le profil revenus/appart personnel des ménages qui souhaitent acheter à la banlieue nord de Tunis².

Par Moez Hammami*

 Avec des prix immobiliers qui ne cessent d’augmenter en Tunisie, les ménages ont de plus en plus de mal à pouvoir acheter, surtout dans les quartiers les plus prisés, notamment dans la banlieue nord de Tunis.

Avec ses belles plages, sa vie nocturne, son dynamisme économique et ses lieux mythiques (Carthage, Sidi Bou Said, La Marsa, La Goulette...), la banlieue nord de Tunis est l’une des plus chères régions de toute la Tunisie.

Le prix moyen du mètre carré bâti oscille entre 1.160 dinars (DT) au Kram-Ouest et plus de 2.600 DT à Sidi Bou Said, soit plus de 3 fois la moyenne nationale.

La région ne manque pas d’offres immobilières surtout avec les nouveaux quartiers qui se construisent: les Jardins de Carthage, Ain Zaghouan, les Berges du Lac II. Cette tendance urbaine ne risque pas de s’affaiblir surtout si les méga projets (Tunis City Sport du groupe émirati Boukhater...) se réalisent.

Qu’est-ce qu’on peut acheter avec moins de 1.500 DT de revenu mensuel?

L’étude réalisée par ArgusImmo.tn se base sur l’hypothèse que l’acquérant apporte 20% du prix du bien et s’octroie un crédit avec un taux de 7% sur 25 ans pour payer le reste du bien.

Avec ces hypothèses, les ménages ayant moins de 1150 DT de revenu mensuel peuvent passer leur chemin et oublier d’acheter dans cette région!

Avec 1.500 DT de revenu et 20.000 DT d’apport personnel, les ménages peuvent s’offrir un S+1 (70 m²) au Kram-Ouest, à El Yasmina, à Bhar Lazreg, à Salammbô, à Ain Zaghouan ou à El-Aouina. Par contre, ils ne peuvent pas acquérir un S+2 (95 m²)!

Quel revenu pour s’acheter un S+2?

Pour s’offrir un S+2 (95 m²) à la banlieue nord de Tunis, il faut avoir un revenu mensuel supérieur à 1.550 DT/mois et un apport personnel supérieur à 22.000 DT. Avec ces minimas, on peut s’offrir un S+2 au Kram-Ouest. À Ain Zaghouan ou el El-Aouina, il faut compter sur un revenu de 1850-1900 DT par mois et un apport de 25.500-27.000 DT.

Si on espère s’approcher des plages, il faut avoir un revenu de 2.050 DT/mois à La Goulette (plus un apport de 28.500 DT), au Kram-Est un revenu mensuel de 2.200 DT (plus un apport de 30.500 DT), et à la Marsa, un revenu minimal de 2.600 DT/mois et apport de 36.500 DT.

Les nouveaux quartiers chics comme Jardins de Carthage et les Berges du Lac demandent un niveau de revenu mensuel encore plus élevé avec des revenus mensuels respectifs de 2.700 DT et 3.350 DT et un apport personnel de 38.000 et 46.500 DT.

Est-ce que ces prix sont en accord avec les salaires tunisiens? La question reste ouverte…

* Fondateur, directeur générale d’Argusimmo.tn

Note :

1- Argusimmo.tn est le premier site web d’estimation des prix des biens immobiliers en Tunisie. Il permet aux vendeurs de réaliser gratuitement et immédiatement une estimation des prix de vente de leur appartement ou maison. Côté acheteurs, ArgusImmo.tn permet de trouver les villes où c’est possible d’acheter selon son budget et la surface voulue.

L’estimation des prix immobiliers réalisée par ArgusImmo.tn est faite à partir de l’historique des prix d’offres similaires en surface et en localisation. Ces estimations sont basées sur une méthodologie statistique stricte. L’objectif est de fournir les estimations les plus fiables.

2- Pour trouver le budget nécessaire pour acheter dans chaque ville du Grand Tunis, nous nous sommes basés sur les prix moyens du mètre carré relevés par ArgusImmo.tn au 1^er août 2012 dans chaque ville et pour chaque type de bien (appart S+1, S+2 , S+3 et S+4).

Les hypothèses retenues dans notre calcul sont les suivantes :

- l’apport personnel est égal à 20% du montant du bien immobilier;

- les conditions d’emprunts: 7% de taux d’intérêt (fixe), durée d’emprunt de 25 ans et une capacité d’endettement de 40% des revenus bruts;

- surface des biens : 70m² pour un S+1, 95m² pour un S+2, 120m² pour un S+3 et 155m² pour S+4.

L’étude ne concerne que les appartements. Pour chaque type de bien, nous calculons le prix moyen dans chaque ville. Ensuite, nous calculons les annuités (montant de remboursement annuel) du prêt et nous déduisons le revenu nécessaire.