Nasreddine Montasser *

En Tunisie, la situation économique difficile des ménages, marquée par une inflation persistante et un pouvoir d’achat en baisse, a conduit le législateur à adopter la loi 2024-41, dont l’article 412 vise à encadrer les taux d’intérêt sur les crédits à long terme. Cette mesure, présentée comme un outil de protection des emprunteurs contre les taux jugés excessifs, suscite parmi les acteurs économiques l’espoir pour les uns et l’inquiétude pour les autres. 

Contexte et objectifs de la réforme 

Face à une inflation atteignant 7% en 2024 et des taux directeurs élevés (7,5 % en 2025), de nombreux ménages tunisiens se retrouvent en situation de fragilité financière, avec des mensualités de crédit représentant parfois plus du tiers de leurs revenus.

L’article 412 de la nouvelle loi impose un plafonnement des taux d’intérêt sur les prêts à taux fixe sur des durées supérieures à 7 ans, principalement ceux destinés aux particuliers pour le financement de l’acquisition des logements et de la construction. Cette loi cherche donc à soulager les ménages en réduisant le poids des remboursements, à stimuler la consommation, principal moteur de l’économie tunisienne, et à éviter une vague de défauts de paiement qui pourrait déstabiliser le système financier. 

Cette réforme s’inscrit dans une tendance internationale visant à protéger les emprunteurs contre l’impact et les fluctuations brutales des taux. Elle entre dans le même ordre d’idée que la directive européenne sur les crédits immobiliers (MCD 2014/17/UE), qui impose une révision périodique des conditions des prêts, ou la loi marocaine 103-12, qui encadre strictement les crédits à la consommation et immobiliers. 

Les défis pour le secteur bancaire 

Si la mesure est socialement justifiée, elle pose des défis majeurs aux établissements financiers. En effet, les banques tunisiennes doivent désormais composer avec : 

– une complexité accrue dans la gestion des prêts : les banques doivent désormais gérer plusieurs tableaux d’amortissement pour un même crédit, suivre les demandes d’abattement, et adapter leur comptabilité et leur mesure du risque en conséquence;

– une tendance objective de rationnement du crédit : si la rentabilité des prêts à long terme diminue trop fortement, les établissements pourraient être tentés de restreindre leur offre, ce qui aurait un effet contraire sur l’économie à celui escompté; 

– un manque à gagner significatif : les simulations montrent que pour un prêt de 100 000 DT sur 15 ans à un taux fixe de 10%, la réduction des intérêts peut atteindre 49%, ramenant le taux effectif équivalent (TEE) à environ 6,07%. Un niveau qui, selon les professionnels du secteur, ne couvre pas le coût des ressources et les charges opérationnelles. Le TEE, et contrairement au taux nominal affiché, intègre l’impact cumulé des réductions successives imposées par la loi et offre un indicateur utile pour évaluer le coût réel du crédit.

Les défis sont assez conséquents pour continuer à offrir des crédits à long terme à taux fixe en Tunisie et il est illusoire de penser que les banques continueraient à offrir ce genre de financement s’il pourrait leur occasionner des pertes insupportables.

Perspectives et ajustements nécessaires 

Pour que cette réforme atteigne ses objectifs sans fragiliser le système bancaire, plusieurs ajustements à cette loi pourraient être envisagés, par exemple : 

– introduire un taux plancher en dessous duquel les réductions successives ne s’appliqueraient plus, afin de préserver une marge minimale pour les banques; 

– limiter le nombre de révisions autorisées sur la durée du prêt (par exemple, un ou deux ajustements) pour faciliter la gestion des crédits;

– privilégier des baisses graduelles et prévisibles, sur les taux d’intérêt en points de base plutôt qu’en pourcentage, pour permettre aux banques d’anticiper leurs risques; 

– administrer un TEE qui ne devrait pas descendre au-dessous d’un taux garantissant la couverture minimale des coûts du crédit pour le secteur bancaire.

La loi 2024-41 représente une réponse à une urgence sociale, mais son succès dépendra de sa mise en œuvre équilibrée. Sans mesures d’accompagnement pour les banques, elle pourrait réduire l’accès au crédit à moyen terme. À l’inverse, en l’absence de régulation, le surendettement des ménages risquerait de peser davantage sur une économie déjà fragile. L’enjeu, pour les autorités tunisiennes, sera donc de trouver le juste équilibre entre protection des emprunteurs et stabilité financière. 

* Cadre de banque.

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Mubawab, groupe référence de l’immobilier, vient d’organiser son second webinaire 2021, consacré au financement dans l’immobilier, une thématique qui concerne toute la chaîne de valeur de l’industrie de la pierre.

Cette édition a été marquée par la participation d’un panel d’experts spécialistes de renom, en Tunisie et au Maroc – les deux pays où le groupe opère – pour faire un tour d’horizon du nouveau paysage financier dans l’immobilier post-crise sanitaire et délivrer les bonnes pratiques à adopter pour mener à bien son projet.

Crise sanitaire et financement immobilier

Kevin Gormand, Ceo et co-fondateur de Mubawab déclare : «La crise sanitaire a touché trois principaux axes du financement immobilier. Les promoteurs à travers leur trésorerie et leur besoin en fonds de roulement, au vu de l’arrêt de transactions pendant plusieurs mois en 2020. L’enjeu de prise de risque de financement, pour décider de quel type de projet développer et si c’est vraiment le moment de le faire. Le troisième point est le digital. La dernière étude consommateurs de Mubawab a démontré que 97% des projets immobiliers commencent par le digital, c’est le moyen le plus économique et performant pour trouver des potentiels acquéreurs.»

Mohamed Aziz Mohcen, directeur du groupe Attijari Bank Tunisie, explique que pendant les 10 dernières années, en Tunisie il y a eu plusieurs phases de développement. Depuis 2012, le secteur a connu une croissance moyenne de 12% par an jusqu’à décembre 2017. Le secteur consomme près de 5,6 milliards de dinars de l’encours des crédits, c’est l’un des secteurs les plus consommateurs de crédits. 80% des transactions en Tunisie se concrétisent via un financement bancaire. «Sur la partie financement, il est important d’avoir un bon monitoring, accompagnement et suivi pour les professionnels et les particuliers», ajoute Mohamed Aziz Mohcen.

Bacem Damak, expert et enseignant en fiscalité, indique : «Le taux de TVA sur les ventes des biens immobiliers à usage d’habitation par les promoteurs immobiliers sera maintenu à 13% jusqu’au 31 décembre 2023, avec la possibilité qu’il soit revu à la baisse à 7% ! Ce qui allège les coûts des promoteurs et du coup le prix de vente final au futur acquéreur.»

Par ailleurs, les non-résidents tunisiens ou non tunisiens désirant investir en Tunisie sont exonérés des frais d’enregistrement, ce qui représente une belle opportunité d’investissement.

«D’après les derniers chiffres de la BAM, les crédits bancaires ont enregistré une croissance en glissement annuel de 3,63% en avril 2021, avec une évolution de 6,1% des crédits immobiliers classiques, dont 50% concerne le financement islamique en particulier la Murabaha», affirme Bachir Benslimane, PDG de MeilleurCreditimmo.ma.

«En 2021, les banques se montrent plus favorables dans leur politique d’octroi de crédit afin de redynamiser l’activité, la durée ne dépassant pas les 25 ans, avec une possibilité d’ajouter une période de différé d’amortissement, les ménages voient leur capacité d’emprunt progresser avec une augmentation du taux d’endettement de 45 à 50% chez certaines banques. Selon le baromètre de MeilleurCreditimmo.ma, les taux immobiliers actuels continuent sur une tendance baissière. Au 1er trimestre 2020, ils étaient à leur taux historique le plus bas, 3,9% HT fixe. Selon la plateforme, l’indice de taux d’octroi de crédit, qui avait baissé en 2020, a retrouvé son niveau d’avant Covid-19 depuis le 1er trimestre 2021», poursuit Bachir Benslimane.

Tous les professionnels de l’immobilier misent sur le retour des MRE, considéré comme un coup de fouet pour le secteur. Il faut aussi espérer que l’Etat puisse prolonger la remise sur les frais d’enregistrement jusqu’à la fin d’année 2021. Nous avons relevé lors des dernières transactions actées, que les ménages qui changent de logement optent pour des espaces plus grands avec jardin ou terrasse, généralement hors grandes villes et il y a eu plusieurs acquisitions pour des logements secondaires», déclare Maître Faiçal Lazrak, notaire à Casablanca.

Immobilier et montée du digital

«Le digital est en train de révolutionner l’immobilier, mais l’aspect physique avec toute la chaîne de valeur du secteur reste tout de même important pour instaurer l’aspect confiance, allant du banquier, au promoteur ou agent immobilier, en passant par le notaire», conclut Mohamed Aziz Mohcen.

«L’administration fiscale tunisienne est développée en matière de digitalisation, mais cette dernière est orientée contrôle fiscal et collecte de la data. Les données ne sont pas communiquées aux parties prenantes du secteur et ne dépassent pas le champ de l’administration. En revanche, au niveau du registre national des entreprises, tous les états financiers des promoteurs de la place sont centralisés et rendus publics afin d’avoir une idée sur la situation du secteur, les marges appliquées, les coûts de la construction et de l’activité commerciale», met en avant Bacem Damak.

«Je souhaite donner l’exemple du projet Utopia que Mubawab accompagne dans la commercialisation en enregistrant depuis le début de la vente, en mars dernier, 25 ventes par mois, toutes entamées via le digital, hors bureau de vente», souligne Kevin Gormand

«À travers MeilleurCreditimmo.ma, nous avons digitalisé le métier de courtier immobilier. Avant, une personne à la recherche d’un financement devait faire le tour des banques pour comparer les taux et choisir l’offre la plus adaptée à son besoin», déclare Bachir Benslimane.

«La pratique notariale a été facilitée par la digitalisation au niveau de l’enregistrement et le dépôt des actes. Avant, nous n’avions pas de visibilité sur le délai, maintenant nous pouvons enregistrer un bien immobilier en 5 minutes et à partir du 1er juillet 2021, les notaires n’auront plus besoin de déposer physiquement les dossiers à la conservation foncière», affirme Me Faiçal Lazrak.

Pour finir ce webinaire, une question récurrente des auditeurs survient «Est-ce le bon moment d’investir ?» Tous les experts sont unanimes : c’est toujours le bon moment d’investir dans un bien immobilier et de saisir les opportunités qu’une crise peut offrir.

Ce webinaire a permis d’éclairer sur l’état du secteur immobilier, que ce soit en Tunisie ou au Maroc, deux pays proches par leur culture malgré des spécificités locales et économiques, avec des avis et conseils d’experts au service de la dynamisation et la digitalisation du secteur immobilier.

Communiqué.

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