Depuis la publication du décret n° 417 du 11 mai 2018 stipulant que des cahiers des charges remplaceront les agréments dans plusieurs activités et que le délai est de 6 mois à partir de la publication dudit décret, des investisseurs voient leurs projets bloqués.

A bien lire le texte de l’article du décret 417 du 11 mai 2018, les investisseurs et les promoteurs pouvaient avoir leurs agréments selon la formule habituelle et ce, jusqu’au 11 novembre 2018. Or, l’administration n’applique que la première phrase de l’article 4 de ce décret.

Résultat : des investisseurs sont bloqués depuis le 11 mai 2018 et attendant leurs agréments pour investir, car, entre-temps et à ce jour, aucun cahier des charges n’est encore sorti sur le Journal officiel de la république tunisienne (Jort).

Commentaire ironique de l’un d’eux : «Les ennemies de la république bloquent cette phase de transition car ils risquent de ne plus trouver leurs comptes avec la mise en œuvre des fameux cahiers des charges».

Ces investisseurs et promoteurs demandent au chef du gouvernement d’intervenir pour débloquer cette situation car le manque à gagner et la perte d’exploitation et d’emplois des jeunes sont d’une importance non négligeable.

I. B.

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Nous publions ci-dessous les principales nouvelles dispositions de la circulaire n°2016-08 du 30 décembre 2016 relative aux allocations pour voyages d’affaires.

La révision des conditions du bénéfice des allocations pour voyages d’affaires (AVA), porte essentiellement sur:
1. La réduction des catégories d’A.V.A à 2 au lieu de 5 : A.V.A. «exportateur» et A.V.A. «autres activités».

2. La fusion de l’A.V.A. «exportateur» et de l’A.V.A. «marchés réalisables à l’étranger», en maintenant la possibilité du bénéfice de l’avance sur présentation du contrat du marché.

3. L’A.V.A. «autres activités» est fixée à 8% du C.A.H.T sans dépasser 50.000 dinars par année civile, avec énumération des personnes physiques et morales éligibles à ladite A.V.A. dans une liste positive qui remplace l’ancienne liste, dans un objectif de simplification.

4. Le relèvement de l’allocation au profit des promoteurs de nouveaux projets (devenus éligibles à l’A.V.A «autres activités» à 50.000 dinars accordés une seule fois, (contre 15.000 dinars auparavant).

5. Les importateurs bénéficient désormais des A.V.A. «autres activités» avec un plafond maintenu à 50.000 dinars.

6. Possibilité de réinscription des devises non utilisées suite à un voyage à l’étranger sur présentation d’une déclaration en douane d’importation de billets de banque étrangers (alignement sur les conditions de réinscription sur le passeport de l’allocation touristique non utilisée suite à un voyage).

Source : Banque centrale de Tunisie.

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Pour que la timide reprise du secteur immobilier tunisien devienne croissance réelle et durable, des mesures d’accompagnement devront être prises.

Par Marwan Chahla

Ces derniers temps, le secteur de l’immobilier en Tunisie a pu quelque peu se ressaisir, grâce notamment à l’apport appréciable des Tunisiens résidents à l’étranger qui ont investi une partie importante de leurs économies dans l’acquisition de biens immobiliers.

Cependant, pour Fehmi Chaabane, président de la Chambre syndicale nationale des promoteurs immobiliers (CSNPI), cette légère amélioration de l’activité immobilière est loin d’être suffisante et il reste beaucoup à faire avant de pouvoir parler d’une véritable remise sur les rails du secteur.

Dans un entretien accordé au site ‘‘Asharq Al-Awsat’’, M. Chaabane estime qu’en cette conjoncture particulièrement délicate, l’intervention du gouvernement est plus qu’indispensable. Un certain nombre de mesures, suggère-t-il, devraient être prises afin de consolider les équilibres du marché de l’immobilier.

De plus, la question de l’exonération fiscale pour les candidats à l’acquisition d’un bien immobilier et le dossier de la viabilisation des terrains constructibles devront eux aussi être résolues de toute urgence, selon le président de la CSNPI.

M. Chaabane attribue la difficulté de la relance de l’immobilier en Tunisie à la détérioration du dinar contre les monnaies étrangères, notamment l’euro et le dollar américain. «La majorité des Tunisiens se trouvent dans la quasi-impossibilité de s’acquitter de l’apport personnel exigé, c’est-à-dire les 20% d’autofinancement nécessaires à l’accès à la propriété d’un bien immobilier. Assurément, nous ne parlons pas, là, de l’achat d’un logement de grand standing», précise le président de la CSNPI.

‘‘Asharq Al-Awsat’’ rappelle qu’une étude récente sur les conditions du secteur de l’immobilier en Tunisie montre que le quart des biens immobiliers neufs en Tunisie ne trouvent pas acquéreurs. La même enquête tire la sonnette d’alarme: si cette crise de la mévente de l’immobilier persiste, elle pourrait se transformer en une réelle menace pour les banques, publiques et privées, et pour l’économie entière.

La spirale de cette détérioration serait difficile à arrêter puisque les banques, face au rétrécissement de leur marge de manœuvre et l’épuisement de leurs ressources, seraient tentées de restreindre leurs offres de crédits et se trouveraient contraintes d’accentuer leur pression sur les promoteurs immobiliers pour qu’ils honorent leurs obligations et payent leurs dettes.

Selon certaines statistiques également, 23% des Tunisiens ne sont pas propriétaires de leurs lieux de résidence et, étant donné les difficultés économiques auxquelles eux-mêmes et le pays sont confrontés, ils ne seront pas en position d’en posséder un, dans un proche avenir. Dans le même temps, 426.000 logements neufs attendent de trouver preneurs…

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Le taux de disparition des entreprises nouvellement créées atteint 23% dans les grandes villes et 33% dans les régions de l’intérieur.

Des experts tunisiens et étrangers ont attiré l’attention sur ce taux élevé, enregistré malgré l’existence de multiples structures et mécanismes d’appui. Il a été révélé par l’enquête préliminaire (non exhaustive) sur l’offre d’appui post-création, dont les résultats ont été présentés, aujourd’hui, lors d’un atelier de réflexion sur ce sujet, organisé par la GIZ (agence de coopération allemande) à Tunis.

L’enquête, réalisée dans 6 régions : Kairouan, Sfax, Médenine, Kef, Monsatir, Tozeur et Tunis, montre que l’offre est focalisée sur la création et le financement et que peu de services post-création sont offerts aux entrepreneurs. Le promoteur lui même se focalise dans sa demande sur le financement et la subvention et accorde peu d’intérêt aux autres services d’accompagnement.

Les experts relevant de structures d’appui publiques et privées présents à l’atelier ont expliqué la disparition des entreprises récemment créées par l’inefficacité des mécanismes d’appui post-création et par l’inadéquation entre l’offre en matière d’appui et la demande des entrepreneurs.

L’enquête confirme ce fait en révélant qu’après la création du projet, la relation entre les structures d’appui et le promoteur est interrompue et le promoteur se trouve livré à son sort et seul face à ses problèmes.

A.B.M. (avec Tap)

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Soukna Expo 2015 se tiendra du 1er au 4 octobre prochain au siège de l’Union tunisienne de l’industrie, du commerce et de l’artisanat (Utica).

Ce salon dédié aux projets immobiliers, à la finition et aux nouvelles techniques du bâtiment est ouvert aux sociétés de promotion immobilière, agences immobilières, établissements financiers, banques, assurances et sociétés d’équipement complémentaires.

Ce sera une occasion pour réunir dans un seul espace les clients, les promoteurs immobiliers et les établissements de financement, afin de voir ensemble les opportunités offertes et les moyens de financer l’achat d’un bien immobilier.

Au programme du salon, plusieurs conférences pour exposer les problèmes auxquels font face le promoteurs immobilier depuis le démarrage de son projet jusqu’à sa commercialisation. Parmi les sujets retenus : «les points de rénovation dans la loi de la promotion immobilière» ; «la promotion immobilière en Tunisie : réalité et perspectives» ; «la propriétés des étages» et «la formation professionnelle au service de la promotion immobilière».

I. B.

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Ne touriste n’est pas un être stupide qui vient chez-nous uniquement pour manger, dormir et bailler au bord de l’eau.

Par Dr Salem Sahli*

L’Association d’éducation relative à l’environnement de Hammamet (AERE) n’est pas spécialisée dans la thématique du tourisme et encore moins dans celle du tourisme alternatif. Il n’en demeure pas moins qu’elle a un point de vue sur la question fondé sur des expériences qui nous ont permis d’acquérir une connaissance concrète du territoire national avec ses atouts et ses faiblesses, ses potentialités et ses contraintes.

Les réflexions que je livre sur le tourisme sont le fruit d’une longue expérience entamée depuis le début des années 90, d’abord au sein de ces véritables foyers d’intelligence que sont les associations, et se poursuivant tout naturellement dans les conseils municipaux ou régionaux et surtout au plus près des gens.

Protéger le tourisme du tourisme

En 1991, nous avions tiré la sonnette d’alarme lors d’un colloque de 2 jours intitulé «Espace, tourisme et environnement», suivi d’un autre séminaire en 1994 sur les impacts du tourisme sur le littoral. Nous en appelions à protéger le tourisme du tourisme et avertissions que, par ses impacts culturels et environnementaux, celui-ci était en train de scier la branche sur laquelle il était assis.
Dans une note publiée en 1994, j’écrivais : «N’en déplaise à certains aménageurs, la solution à ces problèmes réside dans la révision de la programmation touristique. Celle-ci doit être intégrée dans la planification du territoire en général». Et plus loin: «Nous pensons que la puissance publique devrait oser affronter certains promoteurs aux appétits ogresques afin de barrer la route au tourisme prédateur».

Village Ken (Bouficha-Hammamet)

On nous avait alors accusés de vouloir entraver la dynamique touristique qui est un des éléments moteurs de la politique économique du pays et de son image internationale. Grave accusation qui nous a valu quelques remontrances de la part des autorités.

Le tourisme était alors à un tournant décisif et nous appelions les autorités et les professionnels du secteur à bien négocier le virage afin de nous éviter des effets négatifs et des dégradations extrêmes qui mettraient en danger l’économie nationale et en premier lieu le tourisme lui-même. Nous recommandions la stabilisation de la fréquentation touristique car la plupart des zones touristiques étaient déjà saturées ou proches du seuil de saturation. Nous invitions l’Agence foncière touristique (AFT) – l’Agence de protection et d’aménagement du littoral (Apal) n’était pas encore née – à protéger les espaces côtiers à vocation touristique en limitant les implantations et en en acquérant d’autres afin de les préserver pour les générations futures.

Voici pour l’histoire… Mais qu’en est-il du tourisme alternatif dans notre pays?

Le littoral et le désert tunisien.

Pour faire court, je paraphraserai le titre de l’ouvrage du géographe J. François Gravier qui, en 1947, avait publié un beau livre intitulé ‘‘Paris et le désert français’’. En matière de tourisme en Tunisie, nous pouvons sans risque de nous tromper dire le littoral et le désert tunisien.

Et en dépit d’une longue expérience (le secteur touristique a été mis en place à la fin de la décennie 60), donc plus de 50 ans après, le tourisme en Tunisie demeure un secteur «monoproduit». Le tourisme alternatif est très marginalisé, c’est le parent pauvre de la politique touristique du pays.

Dar Horchani (Tozeur).

Le tourisme tunisien est tourné essentiellement vers la mer. Il est grand temps qu’il se tourne vers l’arrière-pays. On n’a pas pu ou su ou voulu se forger une image de tourisme culturel. Et pourtant, sans avoir la réputation mondiale de l’Egypte ou de la Grèce, notre patrimoine est riche. Il tire cette richesse non pas d’une civilisation exclusive et dominante comme l’Egypte pharaonique et l’hellénisme, mais des multiples strates culturelles et civilisationnelles qui se sont succédé, superposé, imbriquées sur son sol et dans sa société. Les potentialités sont énormes, elles sont mal ou insuffisamment exploitées.

Le volontarisme de l’Etat

La Tunisie est un pays qui change de végétation tous les 100 km, d’accent tous les 10 km et l’histoire a accroché à chaque caillou de ce territoire pluri-millénaire. Et pourtant… Il n’existe quasiment pas de produit appelé tourisme alternatif et ceci n’est pas pour étonner puisqu’il n’existe pas de volonté politique pour mettre sur pied, promouvoir et pérenniser ce type de tourisme. L’absence de cadre juridique est le principal frein à l’émergence de ce produit et son développement.

Certes, les qualités professionnelles du promoteur jouent un rôle, sa maîtrise du management, la qualité de sa gestion, la santé financière de son entreprise, les sites d’implantation des projets sont aussi importants. Mais l’absence de textes réglementaires, d’un code de nature à encourager l’investissement dans le secteur du tourisme alternatif est sans conteste le handicap n°1 qui fait que même les petites initiatives innovantes dans ce domaine demeurent non viables. Et ce, contrairement au tourisme classique…

L’Etat, et donc la collectivité nationale, a consenti des sacrifices massifs au profit des hôteliers privés. Il prend en charge des investissements conséquents en matière d’aménagements et d’infrastructures dans et autour des zones touristiques. Il accorde une subvention d’investissement de l’ordre de 8% non remboursables. Et des crédits bancaires à travers des banques étatiques ou privées couvrant jusqu’à 60% de l’investissement total.

La loi de 1969, puis de 1986, prévoit des dispositions spécifiques au tourisme.

En 1990, un code a été consacré exclusivement au tourisme (hébergement, transport touristique et animation). En 1993, un nouveau code général a inclus le tourisme comme activité bénéficiant d’avantages prévus pour l’ensemble des secteurs économiques.

L’AFT a été créée dès 1973. Sa mission consiste à assurer la maîtrise du foncier. Et au besoin par le biais des expropriations. De même, presque toutes les activités ayant une relation avec le tourisme ont été réglementées par de multiples textes juridiques.
Tourismes culturel et écologique : les parents pauvres

En revanche pour le tourisme culturel, l’écotourisme… c’est encore le flou total, et les promoteurs sont livrés à eux-mêmes. C’est la loi de la jungle qui ouvre la voie à la corruption, aux pistons, aux intérêts personnels… au détriment de l’intérêt général.

Quelques avancées sont certes à souligner notamment la promotion de la thalassothérapie, le tourisme médical, la plaisance et le golf. Mais le Tourisme s’appuyant sur le patrimoine du pays reste marginal. Le tourisme culturel commercialise encore des sites à la mise en scène désuète. Sa contribution demeure en-deçà des espérances que laisse présager l’extraordinaire patrimoine archéologique. Quant au tourisme de nature, il est encore balbutiant.

A titre de comparaison, la France, l’Italie, l’Espagne, l’Egypte et la Grèce ont depuis des décennies encouragé le tourisme culturel et tirent de cette activité des ressources financières considérables et une fréquentation qui bat des records, en plus de l’image prestigieuse que cela procure chez les visiteurs.

Dar Zaghouan.

En Tunisie, à ce jour, il n’y a pas d’agences de voyages spécialisées dans le tourisme culturel, de circuits touristiques structurés, de guides compétents en la matière, de prospectus appropriés…

Donc les expériences en la matière demeurent individuelles plus ou moins improvisées, les démarches privées et isolées, et sont souvent le fait de militants infatigables qui sont ensuite livrés à eux-mêmes et dont la plupart finissent par jeter l’éponge.

Dans la région du Cap-Bon, j’ai recensé 18 projets touristiques alternatifs. Sur les 18 projets, 3 ou 4 sont encore en vie après la révolution et 2 d’entre eux en sursis de faillite et menacés à court terme en l’absence de soutien.

A titre d’exemples, le Village Ken est malade, le Musée de la Céramique à Nabeul et le Musée du Pain ont fermé leurs portes. Le projet Ksar Ezzit, monté à coup de millions de dinars, connaît de sérieuses difficultés. Le Musée Dar Khadija vivote…

L’accompagnement des projets doit sortir de l’informel. Il doit être institutionnalisé : lignes budgétaires, incitations fiscales… Faute de quoi, ils couleront tous.

L’étude stratégique «Tunisie à l’horizon 2016»

Confiée au bureau d’étude international Roland Berger pour ne pas le nommer, cette étude est critiquée par les acteurs du tourisme eux-mêmes qui se plaignent de ne pas avoir été associés à ce travail.

5 grands axes, 20 actions prioritaires qui se déclinent en 160 mesures couvrant la période 2010-2016. Un inventaire à la Prévert, une liste de mesurettes qui rappellent étrangement les études anciennes qui toutes tournaient autour des recommandations suivantes : améliorer la qualité du produit et des services, diversifier l’offre touristique, veiller à l’équilibre régional, créer une nouvelle génération de promoteurs hôteliers.

Et la population dans tout ça ? On touche ici à la gouvernance, à la démocratie et au processus de décision.

Très centralisé et très professionnalisé, le secteur ne laisse pas de place à la société civile dans les choix stratégiques en matière de tourisme. Les ONG spécialisées sont quasiment inexistantes. Et pourtant l’implication des habitants et des partenaires concernés dans la définition d’un programme d’action qui concerne le territoire sur lequel ils vivent et qu’ils connaissent mieux que quiconque est essentielle. Les promoteurs touristiques se doivent impérativement de respecter le milieu dans lequel ils s’installent. C’est-à-dire tenir compte des populations, de leurs modes de vie et des répercussions des projets sur leur territoire.
Ceux-ci en retour les aideront à développer une image de terroir, de nature, d’authenticité… image qui correspond tout à fait à une demande de plus en plus croissante du public.

Et le «all-inclusive»?

Il faudrait rapidement en finir  avec cette formule qui parque le visiteur dans une garnison, une bulle aseptisée, climatisée et sécurisée de laquelle il ne sort que pour aller à l’aéroport. Drôle de tourisme où le touriste vit en autarcie, en vase clos, où il n’y a quasiment pas de rencontre entre ce dernier et l’habitant, ou plutôt un simulacre de rencontre à l’aéroport, à la frontière, frontière passoire, béante pour l’un et frontière grillagée pour l’autre. «Pensez-vous que le touriste est un être stupide qui vient chez-nous uniquement pour manger, dormir et bailler au bord de l’eau?», s’exclama un jour à juste titre notre ami Raja Farhat.

* Secrétaire général de l’AERE – Hammamet.

Illustration: De gauche à droite et de haut en bas, Espace Ken, hôtel de charme Résidence Sultana, Dar Zaghouan et Dar Horchani.

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