Parmi les nouveautés de la loi de finances 2020 révélées par Sihem Nemsia, directrice générale des études et de la législation fiscales au ministère des Finances, figure le report de l’application de plusieurs mesures graduelles instituées dans la loi de finances 2018.

Mme Nemsia, qui animait le 9 janvier 2020, un petit-déjeuner-débat organisé par le Conseil des chambres mixtes sur : «La loi de finances 2020 : quels impacts sur l’entreprise ?», s’est attardée, particulièrement, sur le report pour 2023 de l’augmentation de la TVA à laquelle devait être soumise la promotion immobilière à partir de 2020.

Ce secteur, qui a engrangé moult avantages, depuis les années 80 (exonération de la TVA, enregistrements des contrats à des taux préférentiels…), est soumis, depuis 2018, à une augmentation graduelle de la TVA. Ainsi, depuis cette date, les acquisitions de biens à usage d’habitation par les particuliers sont assujetties à la TVA au taux de 13% en 2018 et à 19% à partir du 1er janvier 2020.

En plus clair, selon la nouvelle loi de finances 2020, le taux de TVA sur les ventes des biens immobiliers à usage d’habitation par les promoteurs immobiliers sera maintenu à son niveau actuel, soit à 13%, et ce jusqu’au 31 décembre 2023.

Au commencement, l’objectif du gouvernement était d’encourager les promoteurs publics (Snit, Sprols…), qui construisent les logements économiques et sociaux où il y a une forte demande, et de décourager les logements de luxe, hors de portée du Tunisien moyen.

Seulement, sur le terrain, aucune amélioration n’a été enregistrée. Pis, cette nouvelle augmentation de la TVA n’a résolu aucun problème puisque le prix des logements et lots constructibles ont continué leur trend haussier tandis que le secteur a commencé à s’enfoncer dans une grave crise.

Face à cette situation et au regard de la forte employabilité du secteur en cette période de crise, le gouvernement a du faire marche-arrière et reporter l’augmentation de la TVA.

Khémaies Krimi

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Le tribunal de première instance Sousse 2 a condamné aujourd’hui, mardi 15 janvier 2019, 6 individus à 4 mois de prison ferme pour avoir occupé illégalement des logements sociaux nouvellement construits à Enfidha.

C’est ce qu’a indiqué Nadia Ouerghi, avocate des condamnés, dans une déclaration aux médias, en précisant que le tribunal de première instance n’a pas prononcé son verdict à l’encontre de 5 autres prévenus accusés dans cette même affaire et laissés en état de liberté. Le verdict les concernant sera prononcé le 5 mars prochain, a-t-elle ajouté.

Rappelons que des citoyens ont occupé, dans la nuit du 31 décembre 2018, plus de 250 maisons construites par la Société de promotion des logements sociaux (Sprols), à Enfidha, et qui devaient être distribuées au cours de cette année à des familles nécessiteuses.

Les unités sécuritaires ont chassé les squatteurs et les autorités locales ont saisi la justice à leur encontre.

E. B. A.

Enfidha : Les logements occupés illégalement évacués par la force publique

Logements occupés illégalement à Enfidha : Six gardes à vue

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La 15e session du Salon national des services immobiliers, Immobilier Expo 2018 se tiendra du 26 au 29 avril 2018 au Centre national des expositions de Tunis, à la Charguia.

Organisé par la Société tunisienne d’organisation des foires (Groupe Sogefoires), sous l’égide du ministère de l’équipement, de l’Habitat et de l’Aménagement du territoire et en collaboration avec la Chambre syndicale nationale des promoteurs immobiliers, relevant de l’Utica, cette 15e session regroupera plus de 90 exposants répartis sur les activités suivantes: promotion immobilière, services immobiliers, financement et assurance et produits de finition et de construction.

Les organisateurs annoncent plus de 20.000 visiteurs professionnels et grand public, qui viendront de toutes les régions du pays pour découvrir les nouveaux projets d’habitation, qui bénéficieront d’offres promotionnelles en marge du salon et trouveront des solutions de financement pour l’acquisition ou la construction des logements.

Une cellule d’information et d’orientation sera dirigée par les services du ministère de l’Habitat et de l’Aménagement du territoire pour la promotion du programme du 1er logement auprès du public.

Un stand sera réserve à la Chambre syndicale nationale des promoteurs immobiliers pour répondre aux différentes questions et problèmes des professionnels du domaine.

Cette nouvelle session d’Immobilier Expo verra l’exposition de plusieurs projets de logements sociaux et économiques fournis par Sprols et Snit répartis sur les différentes régions du pays.

Source : communiqué.

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La Sprols va récupérer 142 logements (habitations et commerces) situés à Daouar Hicher (gouvernorat de Manouba) et Al-Frina (gouvernorat de Monastir).

La Société de promotion des logements sociaux (Sprols) a obtenu les décisions judiciaires relatives à ces logements squattés depuis janvier 2011.

Les décisions judiciaires d’évacuation de 89 appartements et de 4 locaux commerciaux à Daouar Hicher et de 49 appartements au quartier populaire Al-Frina (Monastir) ont été émises contre les personnes qui les ont squattés, tout en assurant que certains cas sociaux seront ménagés lors de l’exécution de ces opérations de «dé-squattage», a indiqué Mohamed Salah Arfaoui, ministre de l’Equipement, de l’Habitat et de l’Aménagement du territoire.

Le directeur général de la Sprols, Sadok El Aribi, a estimé que le retard de l’évacuation de ces logements et locaux commerciaux à Douar Hicher et Al Frina a causé des pertes à la société de l’ordre de 12 millions de dinars tunisiens (MDT).

H. M.

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Par Moncef Kamoun *

Grâce à la politique de l’habitat menée au cours des années 1970 et 1980, le nombre de logements atteint, aujourd’hui, en Tunisie, 3 millions pour un 2,6 millions de ménages et 11 millions d’habitants.

Cette politique n’est plus, actuellement, en mesure de répondre aux besoins avec, en plus, le déficit d’exploitation dégagé par les 3 opérateurs publics (Snit, Sprols et Arru), qui atteint 8 millions de dinars tunisiens (MTND) durant la période 2009-2013.

Il faut réinventer le secteur

Economiser pour acheter un logement devient quasi impossible eu égard à la cherté de l’immobilier et à la baisse du pouvoir d’achat. Autant d’obstacles qui ont poussé les Tunisiens à ne plus compter sur l’administration, à se prendre en charge et à s’aventurer dans l’auto-construction anarchique, qui convient mieux à leur rythme de vie et à leur pouvoir d’achat. Le résultat, on le connaît: un véritable désastre urbain, sachant que plus du tiers de l’habitat est constitué désormais de constructions anarchiques.

Aussi doit-on réinventer le secteur et mettre en place une nouvelle stratégie des opérateurs. Pour cela, quatre mesures, qui se complètent, doivent être mises en œuvre: la révision de la stratégie et la redéfinition du rôle et des missions des opérateurs étatiques du secteur; l’encouragement du secteur privé et le développement d’un nouvel acteur de partenariat public privé (PPP); l’allègement du cadre réglementaire et des procédures administratives; et la révision de la politique de financement du logement.

Accroître l’offre de terrains à bâtir

Le problème majeur du secteur de l’immobilier est, on le sait, la pénurie de lotissements viabilisés et de terrains constructibles, alors que le marché immobilier dépend fortement de l’évolution de l’offre foncière et de la disponibilité des terrains à bâtir.

Dans sa base de données l’Agence foncière de l’habitat (AFH) dispose, aujourd’hui, de 321.000 demandes de lots de terrain dont plus que la moitié dans le Grand-Tunis, alors qu’elle n’a offert qu’à peine 77.000 terrains, soit environ une demande sur 4 dans le Grand-Tunis.

Sur la période 2008-2013, le taux de satisfaction s’était établi à seulement 19%.

Par ailleurs, les délais de viabilisation sont très longs dans la mesure où le cycle du projet dépasse largement 7 ans.

Enfin, il y a deux autres obstacles : l’absence de promoteurs fonciers actifs et la lenteur de la révision des plans d’urbanisme.

Voilà la situation actuelle du foncier!

L’incidence foncière est, dans ces conditions, extrêmement élevée et le mètre carré couvert flambe et, dans ces conditions, il ne peut être, en aucun cas, inférieur à 2.000 dinars à Tunis. Aussi de nouveaux mécanismes doivent-ils être mis en place.

Depuis sa création il y a 30 ans, l’AFH n’a aménagé que 7.000 hectares et il n’est plus question qu’elle continue à fonctionner avec les outils des années 70.

Pour accélérer le rythme et améliorer le rôle de l’AFH, celle-ci doit faire l’acquisition d’importants terrains dans toutes les régions, mettre en place les infrastructures nécessaires et laisser les lotissements de détail aux sociétés de promotion publics et privés. Le rôle de l’AFH sera donc l’aménagement et la viabilisation des terrains urbains constructibles à grande échelle.

La direction générale de l’aménagement du territoire doit accélérer le rythme des démarches d’aménagement et créer une nouvelle structure administrative indépendante et multidisciplinaire, qui interviendrait dans toutes les régions, bénéficierait de l’autonomie de gestion et de décision et serait ouverte à toutes les composantes du tissu socio-économique.

Mobiliser le secteur privé pour un meilleur accès au logement

Sur les 2.800 promoteurs immobiliers enregistrés officiellement, seuls 600 sont en activité, les 2.200 restants sont des sociétés peu productives et opérant de façon peu professionnelle et occasionnellement.

La performance des promoteurs, le degré d’accomplissement des objectifs et l’assiette financière de l’ensemble du secteur privé sont très faibles et ne permettent pas d’entreprendre des projets d’envergure susceptibles d’augmenter la production, ni d’intervenir dans tout le pays.

Par ailleurs, la majorité des promoteurs se concentrent dans les grandes villes littorales et produisent plutôt du haut standing (65%), contre 33% pour l’économique et 2% pour le social.

Il faudrait donc une restructuration et une rationalisation du développement de la profession par la révision des modalités d’autorisation de l’exercice; l’encouragement des promoteurs professionnels et l’ouverture du capital des sociétés immobilières aux participations étrangères.

Une administration plus souple, efficace et accessible

L’administration tunisienne, connue pour sa bureaucratie pesante, son favoritisme, son manque de coordination et de synergies entre les services, a besoin de réformes en profondeur pour améliorer la qualité des services rendus et, par conséquent, réduire les délais qui influent directement sur le prix du logement.

Il faut, aujourd’hui, plus qu’une année pour obtenir une autorisation de bâtir, 6 ans pour faire adopter un plan d’aménagement urbain, 10 ans pour bénéficier d’un lot de terrain aménagé et 13 ans pour mener à terme un plan d’aménagement et disposer d’un lotissement. Cette lourdeur des procédures administratives est responsable des surcoûts du logement.

Un partenariat public-privé plus efficient

Le mode de partenariat public-privé (PPP) est un procédé par lequel l’Etat appelle les investisseurs privés à participer à la réalisation des grandes opérations immobilières et ce pour alléger ses charges et accélérer le développement du secteur.

Ce mode de financement, apparu en 1992 en Angleterre puis en France en 2004, a contribué à l’allègement des contraintes budgétaires de l’Etat, l’évaluation exacte des coûts et leur réduction, la réalisation rapide des projets et surtout la concentration de l’Etat sur ses vraies missions.

Les autorités tunisiennes ont plus que jamais besoin, aujourd’hui, de renforcer ce genre de partenariat, d’autant plus qu’elles font face à de grands défis économiques et sociaux.

Faciliter la propriété des étrangers

Soixante ans sont passés depuis la publication du décret du 4 juin 1957, instaurant l’autorisation du gouverneur pour l’accès des étrangers à la propriété immobilière. Cette mesure permet aux autorités d’étudier l’importance stratégique du bien immobilier à acquérir, de collecter les informations sur l’acquéreur, pour des considérations de sécurité et afin de prévenir la spéculation, mais le délai d’obtention de cette autorisation dépasse aujourd’hui 3 ans.

Le cadre juridique régissant actuellement la propriété des étrangers en Tunisie est considéré comme l’un des plus rigides et entravant pour l’investissement.

Afin d’encourager l’investissement étranger dans le secteur de l’habitat, il est donc nécessaire de revoir ce décret et de faciliter les démarches de l’obtention de ladite autorisation.

Promouvoir les logements sociaux

Un logement décent pour tous et à faible coût : tel est, depuis des décennies, le vœu de l’écrasante majorité des citoyens.

La Snit a lancé, dans les années 1960, une importante opération de logements sociaux et le pays a vu une expansion des cités populaires, avec le même topo pour toutes les régions et tous les contextes socio-économiques, les mêmes modèles étant implantés à Jendouba, Douz, Kasserine et Tunis.

Quarante ans plus tard, la Troïka, l’ancienne coalition gouvernementale conduite par le parti islamiste Ennahdha, a lancé, en 2012, un programme de logement social. L’opération qui consiste à construire 30.000 logements, s’articule autour de deux composantes: une première de 10.000 consistant à la démolition des logements rudimentaires et leur remplacement par de nouveaux logements sociaux et la deuxième visant à construire 20.000 logements neufs.

Ce programme, tel qu’il a été conçu, est voué à l’échec économique et social. Et pour cause : pour son exécution, l’Etat a lancé un appel d’offres international clés en main, sans qu’aucune étude (sociale, urbanistique, environnementale ou même financière) n’ait été élaboré préalablement. On n’a pas analysé les souches populaires ciblées, les contextes et les enjeux stratégiques, afin d’aboutir à une démarche rationnelle et de mettre en cohérence le programme avec son environnement physique et humain.

Ce programme, dont on escomptait un éphémère succès politique, n’avait aucune chance d’aboutir ou de constituer une réponse adéquate à la crise du logement. Il aurait fallu le mettre en adéquation avec les contextes social et urbain et adopter des solutions conformes aux besoins, aspirations et moyens financiers des populations concernées.

Des crédits-logements adaptés au pouvoir d’achat

Aujourd’hui, et même en cumulant leurs revenus, deux conjoints ne parviennent pas à trouver un logement à leur portée. Et alors que l’accès au logement constitue un espoir pour la grande majorité des Tunisiens, sa réalisation achoppe sur de nombreuses difficultés, notamment l’absence de mécanismes de financement appropriés.

Avec la chute de son pouvoir d’achat, le Tunisien dispose difficilement de moyens pour accéder à un logement. Il est donc contraint de recourir aux crédits bancaires. Aussi doit-on revoir de fond en comble la politique de financement du logement, en revoyant à la baisse le taux d’intérêt bancaire sur les crédits-logements contractés par le promoteur immobilier ou le citoyen, en baissant également le taux d’autofinancement requis par les banques à 10% de la valeur de l’immobilier et en révisant le délai de remboursement de l’épargne logement de 25 à 30 ans.

* Architecte, ancien enseignant à l’école d’architecture, ancien membre de la Commission supérieure de la recherche scientifique.

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Le syndicat de base de la Sprols demande aux autorités de faire appliquer des jugements de justice pour pouvoir récupérer les logements squattés depuis 2011.

Le syndicat de base de la Société de promotion des logements sociaux (Sprols), relevant de l’Union générale tunisienne du travail (UGTT), a appelé, dans un communiqué publié samedi 19 mars 2016, les autorités concernées à faire appliquer les jugements prononcés, depuis 2 ans, au profit de la société, afin qu’elle puisse récupérer les logements illégalement occupés par des citoyens au lendemain de la révolution de janvier 2011, les restaurer et en remettre les clefs à leurs propriétaires légaux.

La Sprols, qui a gagné ses procès depuis 2014, n’arrive toujours pas à récupérer des centaines de logements, notamment à Douar Hicher (Manouba), Raoued (Ariana) et Monastir. Parmi les squatteurs, des membres des Ligues de protection de la révolution (LPR), milices islamo-anarchistes proches d’Ennahdha et de l’ancien président provisoire Moncef Marzouki, qui ont été dissoutes, en 2014, par une décision de justice.

Les squatters refusent toujours de quitter les appartements qu’ils occupent et le gouvernement, qui ne sait plus où donner de la tête (terrorisme, contrebande, mosquées occupées par les extrémistes religieux, agitations sociales, etc.), hésitent encore à faire usage de la force publique pour rétablir le droit.

Z. A.

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Quatre cités bien en vue à Tunis seront mises en vente bientôt par la Société de promotion des logements sociaux (Sprols).

La chef de service de coordination régionale à la Sprols, Hajer Maaroufi, a déclaré au site « Akherkhabaronline », aujourd’hui, que la société mettra en vente des appartements dans 4 cités de la capitale, à savoir, El-Manar, Rommana, El-Menzah 8 et La Marsa.

D’après Mme Maaroufi, ces cités sont la propriété de la Caisse nationale de sécurité sociale (CNSS) et cette vente rentre dans le cadre de la liquidation de ce dossier, en précisant qu’aucune date n’a été encore arrêtée pour cette vente.

A. B. M.

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