Ilyes Bellagha *

Le Plan d’aménagement urbain (PAU) est régulièrement ignoré. Cette tolérance n’est pas toujours due à l’incapacité : elle est parfois préméditée. Les autorités ferment les yeux sur les dérogations, feignant d’être dépassées. Chaque construction hors cadre crée une rareté artificielle du foncier régulier et ouvre la porte à la spéculation.

Une flambée des prix inévitable

Du côté des promoteurs et des particuliers, les cahiers de charges sont souvent trop lourds et coûteux. On les contourne ou on les applique en répercutant les coûts sur les acheteurs. Le mètre carré atteint ainsi des prix records, sans garantie de qualité ni de respect des normes.

Ce double jeu – tolérance de l’État et contournement des règles par les acteurs privés – conduit mécaniquement à l’augmentation des prix. Le logement devient inaccessible pour les jeunes générations, et même ceux qui réussissent à acheter paient le prix fort.

Le désordre alimente la hausse des prix

Cette situation à des causes :

– rareté artificielle du foncier : les terrains régularisés deviennent rares, alimentant la spéculation ;

– coûts de construction gonflés : cahiers des charges lourds et contournements répercutés sur le prix final.

– marché parallèle : l’auto-construction hors normes fragilise le marché officiel et dérègle les prix.

– coûts invisibles de la ruse : corruption, frais informels, lenteurs administratives, risques juridiques… augmentent le prix du logement.

Une spirale qui touche tout le secteur

Le non-respect du PAU, les cahiers de charges intenables et l’auto-construction anarchique ne se limitent pas aux logements individuels. Ce processus en chaîne influence directement les prix des matériaux et de la main-d’œuvre, ce qui fait que l’ensemble du secteur de la construction est touché. Les promoteurs immobiliers répercutent ces coûts supplémentaires, les entrepreneurs ajustent leurs tarifs, et les citoyens paient le prix fort.

Même les bâtiments publics ne sont pas épargnés : les retards, les surcoûts et les contournements des règles impactent les infrastructures scolaires, sanitaires ou administratives, aggravant le déficit d’urbanisation planifiée et alourdissant le budget de l’État.

En d’autres termes, la ruse collective et le non-respect des règles créent un effet domino qui fait grimper les coûts dans tout le secteur, rendant le logement et l’aménagement urbain de plus en plus inaccessibles et inefficaces.

Contrairement aux apparences, personne ne gagne vraiment : la ruse du citoyen, du promoteur, comme celle du gouvernant, se retourne contre tous. Résultat : un logement plus cher, une urbanisation chaotique, et un pays qui paie le prix fort.

Rompre le cercle vicieux

Quelques pistes pour sortir de cette spirale :

– un État régulateur transparent, qui contrôle le respect du PAU et n’instrumentalise plus le désordre;

– des règles réalistes, adaptées aux capacités des promoteurs et des ménages ;

– et une confiance reconstruite, pour rendre le logement accessible, durable et socialement apaisé.

* Architecte.

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Des niveaux d’éducation élevés maintiennent la croissance démographique à des niveaux faibles par rapport aux normes régionales.

L’EIU s’attend à ce que la population tunisienne augmente de 0,5% par an en moyenne au cours de la période de prévision, pour atteindre 12,4 millions en 2028.

Ce taux est bien inférieur à celui de la plupart des pays en développement et comparable aux taux de nombreux pays occidentaux. La croissance démographique a ralenti de 3% par an en 1966, en raison des niveaux d’éducation plus élevés (en particulier chez les femmes), de l’entrée d’un plus grand nombre de femmes sur le marché du travail et du succès des programmes nationaux de contrôle des naissances depuis la création de l’Office national de la famille et de la population (la première organisation nationale de planification familiale dans le monde arabe).

Le nombre de personnes par ménage continuera de baisser pendant la période de prévision (2024-28). Le dernier recensement complet en 2014 a montré que le nombre de ménages était passé à 2,7 millions, contre 2,2 en 2004 – un taux de croissance annuel moyen de 2,1%, soit plus du double du taux de croissance démographique.

La taille moyenne de la famille est passée de 4,5 personnes en 2004 à un peu plus de 4 personnes en 2014. Cela reflète de grands changements dans la société tunisienne, notamment la lente dégradation des unités familiales élargies incorporant trois générations ou plus et l’augmentation du nombre d’unités unifamiliales, qui est également entraînée par l’urbanisation.

La structure démographique tunisienne est ainsi devenue de plus en plus similaire à celle d’un pays occidental – un processus qui est accéléré par l’urbanisation.

Le chômage élevé continuera d’éclipser la stabilité sociale

Même avec un taux relativement faible de croissance de la main-d’œuvre, prévu en moyenne 1,1% par an au cours de la période de prévision, les niveaux élevés de chômage seront l’une des plus grandes menaces pour la stabilité sociale au cours de cette période.

Selon l’Institut national de la statistique, le chômage a atteint en moyenne 16,2 % au premier trimestre de 2024, soit plus qu’avant la révolution de 2011, bien que cela varie considérablement selon l’âge, le sexe et le lieu.

L’économie devrait croître d’environ 6% par an sur une période prolongée pour absorber les 90 000 nouveaux entrants sur le marché du travail chaque année et faire une brèche majeure dans les taux de chômage persistants du pays. Nous nous attendons à ce que le taux de chômage reste supérieur à 15% en 2024-28, car l’incertitude politique, l’insuffisance des investissements privés et la faible situation budgétaire du gouvernement continuent de restreindre les politiques efficaces de création d’emplois.

Il y a un décalage croissant entre le besoin de l’économie en main-d’œuvre semi-qualifiée et l’offre croissante de diplômés.

L’échec du secteur privé à créer suffisamment d’emplois de niveau supérieur a conduit la plupart des diplômés dans le secteur public, où 60% d’entre eux sont maintenant employés, mais ce n’est pas une solution à long terme, compte tenu des pressions fiscales. Le chômage des jeunes reste l’un des défis les plus urgents du gouvernement.

Selon le bureau des statistiques du pays, 39,2% des Tunisiens âgés de 15 à 24 ans étaient au chômage au premier trimestre de 2024. En outre, de nombreux Tunisiens ont cherché un emploi à l’étranger, encore une fois au détriment du potentiel économique de la Tunisie.

Face à l’opposition des partis de gauche et des puissants syndicats, le gouvernement aura du mal à adopter des réformes pour accroître la flexibilité du marché du travail, réaligner les compétences de la population active et réformer les politiques salariales et les procédures de licenciement.

Les taux de migration resteront plus faibles qu’en 2023-24 en raison de l’affaiblissement des perspectives d’emploi en Europe et de la faiblesse de la croissance de l’UE, mais reprendront à moyen terme.

Cela stressera les relations avec l’Europe, qui est la destination de la grande majorité des migrants, mais cela permettra au président tunisien, Kaïs Saïed, d’obtenir des plans de financement à court terme et des subventions pour renforcer la sécurité des frontières – quelque chose qu’il tiendra à exploiter.

L’urbanisation va augmenter, en raison des possibilités limitées d’emploi rural.

Les grands écarts dans la répartition des revenus entre le nord et l’est plus prospères et urbanisés du pays d’une part et le sud et l’ouest appauvris d’autre part resteront un problème et susciteront parfois des manifestations, bien que celles-ci soient pour la plupart localisées.

Depuis la révolution, les gouvernements ont reçu des sommes substantielles d’aide étrangère, et la majeure partie de celle-ci continuera d’aller au développement des infrastructures et à de nouveaux projets dans le sud et l’ouest.

Nous nous attendons à ce que la dérive démographique du sud et de l’ouest vers le nord et l’est se poursuive pendant la période de prévision, malgré les dépenses d’infrastructure dans le sud et l’ouest, car ces régions continueront d’offrir les meilleures opportunités d’emploi.

La population sera de plus en plus concentrée le long du littoral nord-est de Bizerte à Sfax, où vivent actuellement les deux tiers de la population. La population deviendra également plus urbanisée. Les citadins reprenaient 67,8% du total en 2014, contre 60% en 1990. Nous estimons que ce chiffre a légèrement augmenté en 2016-21 et nous nous attendons à ce qu’il continue d’augmenter pendant la période de prévision.

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