{"id":131111,"date":"2018-01-02T10:06:29","date_gmt":"2018-01-02T09:06:29","guid":{"rendered":"http:\/\/kapitalis.com\/tunisie\/?p=131111"},"modified":"2018-01-02T13:21:06","modified_gmt":"2018-01-02T12:21:06","slug":"immobilier-en-tunisie-la-crise-du-secteur-risque-de-saggraver","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/kapitalis.com\/tunisie\/2018\/01\/02\/immobilier-en-tunisie-la-crise-du-secteur-risque-de-saggraver\/","title":{"rendered":"Immobilier en Tunisie : La crise du secteur risque de s’aggraver"},"content":{"rendered":"

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\nLes dispositions de la Loi de Finances 2018 concernant la vente des logements \u00e0 usage d\u2019habitation risque d\u2019\u00e9touffer davantage les promoteurs immobiliers.<\/strong> <\/em><\/p>\n

Par Moncef Kamoun<\/strong> *<\/p>\n

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\"\"Le secteur de l\u2019immobilier est depuis la r\u00e9volution confront\u00e9 \u00e0 plusieurs difficult\u00e9s dont la flamb\u00e9e des prix des terrains, des mat\u00e9riaux de construction, des mati\u00e8res et des produits de carri\u00e8re et le manque de la main d\u2019\u0153uvre sp\u00e9cialis\u00e9e, ceci sans parler du flou et de la lenteur des proc\u00e9dures administratives, qui, elles aussi, ont un co\u00fbt.<\/p>\n

La flamb\u00e9e des prix de l\u2019immobilier<\/h3>\n

Cette flamb\u00e9e a fait grimper en fl\u00e8che le prix du logement, alors que le citoyen est confront\u00e9 \u00e0 la baisse de son pouvoir d\u2019achat. Aussi est-il devenu quasi impossible, aujourd\u2019hui, pour les Tunisiens moyens, d\u2019\u00e9conomiser pour acheter un bien immobilier adapt\u00e9 \u00e0 sa situation.<\/p>\n

Le meilleur exemple de cet \u00e9cart entre le prix du logement et le pouvoir d\u2019achat des citoyens est la d\u00e9ception enregistr\u00e9e apr\u00e8s le lancement par l\u2019Etat du programme national \u00abPremier logement\u00bb<\/em>. Il s\u2019agit d\u2019un cr\u00e9dit attribu\u00e9 par 15 banques de la place, avec 0% d\u2019autofinancement, aux familles moyennes dont le revenu est entre 4,5 et 10 fois le Smig, le prix du logement ne devant pas d\u00e9passer 200.000 dinars tunisiens (DT) et le d\u00e9lai de remboursement fix\u00e9 \u00e0 20 ans.<\/p>\n

Ce programme, qui a \u00e9t\u00e9 lanc\u00e9 le 2 f\u00e9vrier 2017, avec un budget de 200 millions de dinars tunisiens (MDT), devait financer l\u2019acquisition de 800 \u00e0 1000 logements. Or, 10 mois apr\u00e8s, c\u2019est la d\u00e9ception totale. En effet seulement 50 MDT de pr\u00eats ont \u00e9t\u00e9 consomm\u00e9s par 260 b\u00e9n\u00e9ficiaires, alors que 140 dossiers sont encore en cours d\u2019\u00e9tude chez les banques. C\u2019est ainsi qu\u2019on s\u2019est rendu compte qu\u2019il y a probl\u00e8me et pris conscience de la n\u00e9cessit\u00e9 de revoir le plafond du cr\u00e9dit pour le porter de 200.000 DT \u00e0 250.000 DT voire \u00e0 300.000 DT, tout en maintenant la dur\u00e9e du remboursement de 20 ans.<\/p>\n

Il aurait fallu baisser le co\u00fbt du logement<\/h3>\n

Depuis plusieurs ann\u00e9es, le secteur immobilier traverse une crise et le prix du m\u00e8tre carr\u00e9 couvert a presque doubl\u00e9, particuli\u00e8rement dans la r\u00e9gion de Tunis. Nous avions propos\u00e9 une strat\u00e9gie pour lutter contre cette flamb\u00e9e du prix du logement, qui consiste \u00e0 am\u00e9liorer la performance des op\u00e9rateurs publics qui fonctionnent encore avec les outils des ann\u00e9es 1980.<\/p>\n

L\u2019Agence fonci\u00e8re de l\u2019habitat (AFH) a fait am\u00e9nager, au cours de ses 30 ans d\u2019existence, 7.000 hectares alors qu\u2019elle dispose, aujourd\u2019hui, de plus de 320.000 demandes de terrain.<\/p>\n

La Soci\u00e9t\u00e9 nationale immobili\u00e8re de Tunisie (Snit) compte plus que 300 salari\u00e9s, alors que l\u2019entreprise priv\u00e9e la plus performante du secteur n\u2019emploie qu\u2019une vingtaine de personnes au maximum.<\/p>\n

Le d\u00e9ficit d\u2019exploitation d\u00e9gag\u00e9 par les 3 op\u00e9rateurs public : Snit, Soci\u00e9t\u00e9 de promotion des logements sociaux (Sprols) et Agence de r\u00e9habilitation et de r\u00e9novation urbaine (Arru), s\u2019\u00e9l\u00e8ve \u00e0 1,6 MDT.<\/p>\n

Les solutions propos\u00e9es sont, en bref, l\u2019augmentation de l\u2019offre des terrains; la rationalisation du d\u00e9veloppement de la profession par l\u2019encouragement des promoteurs professionnels et l\u2019ouverture du capital aux participations \u00e9trang\u00e8res; la r\u00e9forme en profondeur des proc\u00e9dures administratives; le renforcement du partenariat public-priv\u00e9; la facilitation de la propri\u00e9t\u00e9 des \u00e9trangers et l\u2019adaptation des cr\u00e9dits-logements au pouvoir d\u2019achat.<\/p>\n

Le coup de gr\u00e2ce de la Loi de Finance 2018<\/h3>\n

Malgr\u00e9 les diverses difficult\u00e9s auxquelles ils font face, les promoteurs immobiliers priv\u00e9s essayent de tenir bon, de changer de process, de ma\u00eetriser leurs co\u00fbts et de satisfaire, autant que faire se peut, leurs clients, tout en poursuivant leurs investissements.<\/p>\n

Ces efforts, qui leur ont permis jusque-l\u00e0 de se maintenir en vie malgr\u00e9 les obstacles confront\u00e9s, risquent d\u2019\u00eatre r\u00e9duits \u00e0 n\u00e9ant par la Loi de Finances 2018, qui a \u00e9t\u00e9 fortement contest\u00e9e par les contribuables et qui soumet la vente des logements \u00e0 usage d\u2019habitation par les promoteurs immobiliers \u00e0 une nouvelle TVA de 13%, qui sera relev\u00e9e \u00e0 19% \u00e0 partir du 1er janvier 2020; ce qui va augmenter encore le prix, d\u00e9j\u00e0 exorbitant, des logements et m\u00eame des loyers.<\/p>\n

A notre connaissance, cette TVA n\u2019a jamais d\u00e9pass\u00e9 une moyenne 5% en Europe. En Italie, elle est fix\u00e9e \u00e0 4%; en Allemagne, les nouveaux b\u00e2timents \u00e0 usage d\u2019habitation sont exon\u00e9r\u00e9s de la TVA; en Belgique, il y a une seule imposition sur les immeubles b\u00e2tis \u00e0 usage exclusif d\u2019habitation : une TVA ou un droit d\u2019enregistrement; et en France, la TVA est de 5,5%.<\/p>\n

Autant dire que la nouvelle disposition de la Loi de Finances 2018 va, \u00e0 court terme, achever un secteur immobilier d\u00e9j\u00e0 accabl\u00e9 par un ensemble de mesures fiscales similaires prises au cours des derni\u00e8res ann\u00e9es.<\/p>\n

Elle va aussi, bien entendu, d\u00e9velopper le march\u00e9 parall\u00e8le et favoriser les intrus dans le secteur, d\u00e9j\u00e0 tr\u00e8s nombreux et aux pratiques aussi douteuses que dangereuses.<\/p>\n

*M.K Architecte.<\/em><\/p>\n

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L\u2019immobilier en Tunisie : Un secteur en souffrance<\/a><\/p><\/blockquote>\n