{"id":18818357,"date":"2026-05-26T09:22:25","date_gmt":"2026-05-26T08:22:25","guid":{"rendered":"https:\/\/kapitalis.com\/tunisie\/?p=18818357"},"modified":"2026-05-26T09:35:13","modified_gmt":"2026-05-26T08:35:13","slug":"terres-en-friche-le-rendez-vous-manque-du-foncier-tunisien","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/kapitalis.com\/tunisie\/2026\/05\/26\/terres-en-friche-le-rendez-vous-manque-du-foncier-tunisien\/","title":{"rendered":"Terres en friche | Le rendez-vous manqu\u00e9 du foncier tunisien"},"content":{"rendered":"\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong><em>Il y a soixante-dix ans, presque jour pour jour, la Tunisie ind\u00e9pendante faisait ce que beaucoup de nations n\u2019osent pas : elle s\u2019attaquait \u00e0 la terre. Pas avec une pioche, mais avec un d\u00e9cret. Le 31 mai 1956, \u00e0 peine deux mois apr\u00e8s l\u2019ind\u00e9pendance, Bourguiba et ses juristes liquidaient la Djema\u00efa des Habous. Un an plus tard, le d\u00e9cret du 18 juillet 1957 abolissait d\u00e9finitivement les habous priv\u00e9s et mixtes. Environ un million d\u2019hectares fut ainsi remis dans le circuit \u00e9conomique.<\/em><\/strong><strong><em><\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Moktar Lamari, Ph.D<\/strong><\/p>\n\n\n\n<!--more-->\n\n\n<div class=\"wp-block-image\">\n<figure class=\"alignleft size-full is-resized\"><img decoding=\"async\" src=\"http:\/\/kapitalis.com\/tunisie\/wp-content\/uploads\/2019\/10\/Moktar-Lamari.jpg\" alt=\"\" class=\"wp-image-246439\" style=\"width:200px\"\/><\/figure>\n<\/div>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Grande ambition. Beau geste. Et pourtant, soixante-dix ans apr\u00e8s, une large partie de la terre tunisienne reste fig\u00e9e, st\u00e9rile, et invisible aux yeux des march\u00e9s. La terre promise n\u2019a pas tenu toutes ses promesses.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Terres collectives, terres en friche<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Pour comprendre ce paradoxe, il faut d\u2019abord saisir ce qu\u2019\u00e9tait le habous \u2014 ce syst\u00e8me juridico-religieux par lequel une personne se d\u00e9pouillait d\u2019un bien foncier, le consacrait \u00e0 perp\u00e9tuit\u00e9 \u00e0 une \u0153uvre pieuse ou charitable, et le sortait irr\u00e9m\u00e9diablement du march\u00e9. Baux perp\u00e9tuels (l\u2019<em>enzel<\/em>), locations \u00e0 rente variable (le <em>kirdar<\/em>), terres fig\u00e9es dans une mainmorte s\u00e9culaire \u2014 voil\u00e0 le d\u00e9cor. Les habous repr\u00e9sentaient plus du tiers des terres cultivables en Tunisie au moment de leur abolition.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">En langage \u00e9conomique contemporain, on appellerait cela un gigantesque probl\u00e8me d\u2019allocation inefficiente des ressources, illustr\u00e9 par le th\u00e9or\u00e8me de Coase : quand les droits de propri\u00e9t\u00e9 sont flous ou ali\u00e9n\u00e9s, les transactions mutuellement b\u00e9n\u00e9fiques n\u2019ont pas lieu, et la richesse collective en p\u00e2tit.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La r\u00e9forme de 1956-1957 avait donc une logique imparable. Parmi les r\u00e9formes visant \u00e0 lib\u00e9rer les forces vives du pays et \u00e0 booster l\u2019\u00e9conomie figuraient en bonne place l\u2019abolition du r\u00e9gime des terres habous, aux c\u00f4t\u00e9s du Code du statut personnel, de la cr\u00e9ation de la Banque centrale et du dinar tunisien.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-embed alignleft is-type-wp-embed is-provider-kapitalis wp-block-embed-kapitalis\"><div class=\"wp-block-embed__wrapper\">\n<blockquote class=\"wp-embedded-content\" data-secret=\"zjowIXf7ER\"><a href=\"https:\/\/kapitalis.com\/tunisie\/2026\/05\/26\/31-mai-1956-abolir-les-habous-pour-liberer-la-societe\/\">31 mai 1956 | Abolir les habous pour lib\u00e9rer la soci\u00e9t\u00e9<\/a><\/blockquote><iframe loading=\"lazy\" class=\"wp-embedded-content\" sandbox=\"allow-scripts\" security=\"restricted\" style=\"position: absolute; visibility: hidden;\" title=\"\u00ab\u00a031 mai 1956 | Abolir les habous pour lib\u00e9rer la soci\u00e9t\u00e9\u00a0\u00bb \u2014 Kapitalis\" src=\"https:\/\/kapitalis.com\/tunisie\/2026\/05\/26\/31-mai-1956-abolir-les-habous-pour-liberer-la-societe\/embed\/#?secret=9GhoZjveNK#?secret=zjowIXf7ER\" data-secret=\"zjowIXf7ER\" width=\"600\" height=\"338\" frameborder=\"0\" marginwidth=\"0\" marginheight=\"0\" scrolling=\"no\"><\/iframe>\n<\/div><\/figure>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Les errements du juridisme a-\u00e9conomique<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">C\u2019\u00e9tait un projet de modernisation global, coh\u00e9rent, presque vertigineux. \u00c0 juste titre, l\u2019\u00e9conomiste Hernando de Soto aurait reconnu l\u00e0 les pr\u00e9mices de sa th\u00e8se centrale : transformer le capital mort en capital vif, donner un titre, une valeur marchande, une capacit\u00e9 de levier \u00e0 des actifs qui dormaient dans le silence juridique.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Et pourtant. L\u2019\u00c9tat tunisien, en absorbant les terres habous dans son domaine, n\u2019a pas seulement lib\u00e9r\u00e9 la terre \u2014 il l\u2019a chang\u00e9e de prison. D\u2019une mainmorte religieuse, on est pass\u00e9 \u00e0 une mainmorte \u00e9tatique, bureaucratique, lente, et parfois corrompue.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La superficie des terres agricoles en Tunisie est estim\u00e9e \u00e0 10 millions d\u2019hectares r\u00e9partis entre propri\u00e9t\u00e9 priv\u00e9e, terres domaniales (dites <em>amiri<\/em>) d\u2019un demi-million d\u2019hectares, et terres collectives tribales d\u2019environ 3 millions d\u2019hectares.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Terres dominicales, un crime d\u2019\u00c9tat<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Au cours des deux derni\u00e8res d\u00e9cennies, la mauvaise gestion des terres agricoles domaniales s\u2019est aggrav\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L\u2019\u00c9tat a cess\u00e9 de vendre, a commenc\u00e9 \u00e0 louer sans strat\u00e9gie, et les terres les plus fertiles ont \u00e9t\u00e9 confi\u00e9es \u00e0 des locataires dont la priorit\u00e9 \u00e9tait rarement l\u2019investissement \u00e0 long terme.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Mais le vrai scandale \u00e9conomique \u2014 le serpent de mer du foncier tunisien \u2014 ce sont les terres collectives. Celles-ci constituaient un casse-t\u00eate chronique pour l\u2019\u00c9tat jusqu\u2019\u00e0 ce qu\u2019il d\u00e9cide de tenter d\u2019y r\u00e9pondre par une loi d\u2019ao\u00fbt 2016 r\u00e9glementant leur syst\u00e8me primaire de gestion. N\u00e9anmoins, cette loi n\u2019a pas abord\u00e9 les questions en profondeur et n\u2019a pas fourni de solutions claires dans les cas complexes.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-embed alignleft is-type-wp-embed is-provider-kapitalis wp-block-embed-kapitalis\"><div class=\"wp-block-embed__wrapper\">\n<blockquote class=\"wp-embedded-content\" data-secret=\"6mEpGMNEZq\"><a href=\"https:\/\/kapitalis.com\/tunisie\/2016\/10\/14\/terres-domaniales-et-revolution-verte-en-tunisie-2\/\">Terres domaniales et r\u00e9volution verte en Tunisie<\/a><\/blockquote><iframe loading=\"lazy\" class=\"wp-embedded-content\" sandbox=\"allow-scripts\" security=\"restricted\" style=\"position: absolute; visibility: hidden;\" title=\"\u00ab\u00a0Terres domaniales et r\u00e9volution verte en Tunisie\u00a0\u00bb \u2014 Kapitalis\" src=\"https:\/\/kapitalis.com\/tunisie\/2016\/10\/14\/terres-domaniales-et-revolution-verte-en-tunisie-2\/embed\/#?secret=k6lchnRgJ8#?secret=6mEpGMNEZq\" data-secret=\"6mEpGMNEZq\" width=\"600\" height=\"338\" frameborder=\"0\" marginwidth=\"0\" marginheight=\"0\" scrolling=\"no\"><\/iframe>\n<\/div><\/figure>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">3 millions d\u2019hectares dans l\u2019indivision<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Trois millions d\u2019hectares, soit 30 % de l\u2019ensemble du foncier agricole tunisien, restent dans l\u2019indivision tribale, soumis \u00e0 des droits collectifs flous, non immatricul\u00e9s, non cessibles, non mobilisables comme garantie bancaire. Trois millions d\u2019hectares qui baillent aux corneilles, pendant que la Tunisie importe des c\u00e9r\u00e9ales et que ses jeunes partent en mer.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">En termes \u00e9conomiques, l\u2019indivision est l\u2019ennemi jur\u00e9 de l\u2019investissement. Quand une parcelle appartient \u00e0 une collectivit\u00e9 de cent h\u00e9ritiers diss\u00e9min\u00e9s entre Tunis, Paris et Montr\u00e9al, nul ne peut d\u00e9cider d\u2019y planter des oliviers, d\u2019y forer un puits ou d\u2019y construire un hangar agricole.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">C\u2019est la trag\u00e9die des communs revisit\u00e9e par Garrett Hardin, augment\u00e9e d\u2019un contentieux successoral et d\u2019une administration fonci\u00e8re sous-staff\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L\u2019insuffisance de la mise en valeur des exploitations due \u00e0 l\u2019existence de conflits inh\u00e9rents \u00e0 la copropri\u00e9t\u00e9 et \u00e0 l\u2019indivision, et l\u2019absence d\u2019une l\u00e9gislation permettant de pr\u00e9server le capital foncier des unit\u00e9s de production et d\u2019\u00e9viter le morcellement, constituent des facteurs de blocage du d\u00e9veloppement des exploitations.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Une \u00e9quation cruelle<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Morcellement + indivision + ins\u00e9curit\u00e9 fonci\u00e8re = investissement nul.\u00a0 L\u2019\u00e9quation est cruelle, mais elle est vraie.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Les chiffres donnent le vertige. Le secteur agricole contribue \u00e0 hauteur de 9 % du PIB, repr\u00e9sente 7,5 % du total des investissements, 8 % des importations et 9 % des exportations totales.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Pour un pays disposant de 10 millions d\u2019hectares de terres agricoles, c\u2019est une performance an\u00e9mique. Environ 75 % des terres agricoles exploit\u00e9es ont une superficie inf\u00e9rieure \u00e0 10 hectares. Les petits agriculteurs constituent l\u2019\u00e9pine dorsale du secteur, mais sont les plus pauvres et les moins capables d\u2019obtenir des fonds.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Et pendant ce temps, la croissance tunisienne plafonne \u00e0 1,4 % en 2024, avec un ch\u00f4mage des jeunes de moins de 25 ans culminant \u00e0 40,5 % \u2014 des jeunes qui, pour beaucoup, vivent dans des r\u00e9gions rurales entour\u00e9es de terres qui ne leur appartiennent pas, ne leur rapportent rien, et ne peuvent pas \u00eatre mobilis\u00e9es pour financer leur avenir.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">La br\u00e8che et les incoh\u00e9rences<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">On dira que la r\u00e9forme de 1956 fut une n\u00e9cessit\u00e9 historique \u2014 et c\u2019est vrai. En brisant la mainmorte religieuse, Bourguiba a ouvert une br\u00e8che dans une immobilit\u00e9 s\u00e9culaire. Mais la br\u00e8che s\u2019est referm\u00e9e d\u2019elle-m\u00eame, faute d\u2019avoir \u00e9t\u00e9 prolong\u00e9e par une politique fonci\u00e8re coh\u00e9rente, courageuse et continue.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Malgr\u00e9 les campagnes organis\u00e9es pour encourager l\u2019immatriculation, la moiti\u00e9 des terres seulement ont \u00e9t\u00e9 immatricul\u00e9es. L\u2019\u00c9tat a \u00e9t\u00e9 plut\u00f4t lent dans la privatisation des terres collectives. Soixante-dix ans de lenteur, c\u2019est un luxe que la Tunisie ne peut plus se payer.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Que faire ? Cinq chantiers s\u2019imposent, sans d\u00e9lai.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">1- Premier chantier : acc\u00e9l\u00e9rer l\u2019apurement foncier. Environ 340 000 hectares \u00e0 vocation arboricole n\u2019ont pas encore \u00e9t\u00e9 attribu\u00e9s \u00e0 titre individuel, sans compter les terres pastorales collectives.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Un programme national d\u2019immatriculation acc\u00e9l\u00e9r\u00e9, dot\u00e9 de moyens humains et budg\u00e9taires r\u00e9els, doit \u00eatre lanc\u00e9 \u2014 non pas comme v\u0153u pieux dans un Plan d\u2019Action Annuel, mais comme priorit\u00e9 de l\u2019ex\u00e9cutif.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">2- Deuxi\u00e8me chantier : cr\u00e9er un m\u00e9canisme de sortie d\u2019indivision simplifi\u00e9. Dans de nombreux pays m\u00e9diterran\u00e9ens, des proc\u00e9dures judiciaires ou administratives all\u00e9g\u00e9es permettent \u00e0 une majorit\u00e9 qualifi\u00e9e d\u2019indivisaires de d\u00e9cider d\u2019une mise en valeur ou d\u2019une cession. La Tunisie a besoin d\u2019un \u00e9quivalent : pragmatique, encadr\u00e9, respectueux des droits de chacun.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">3- Troisi\u00e8me chantier : permettre la mobilisation du foncier comme garantie bancaire. Une terre immatricul\u00e9e mais non mobilisable est un capital mort de Soto : elle existe sur le papier, elle ne produit rien dans la r\u00e9alit\u00e9. Ouvrir l\u2019acc\u00e8s au cr\u00e9dit agricole par une r\u00e9forme des s\u00fbret\u00e9s r\u00e9elles fonci\u00e8res est une condition sine qua non de la modernisation agricole.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">4- Quatri\u00e8me chantier : redonner \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9 civile et aux collectivit\u00e9s locales un r\u00f4le dans la gestion des terres collectives, en sortant de la logique purement centralisatrice h\u00e9rit\u00e9e de 1956. Les conseils de gestion des terres collectives existent sur le papier ; il faut leur donner une autonomie r\u00e9elle, des ressources, et une obligation de r\u00e9sultats.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">5- Cinqui\u00e8me chantier : lancer une fiscalit\u00e9 du foncier agricole non exploit\u00e9. En France, en Espagne, au Maroc, des m\u00e9canismes fiscaux p\u00e9nalisent la mise en jach\u00e8re d\u00e9lib\u00e9r\u00e9e des terres arables. En Tunisie, ne rien faire avec sa terre ne co\u00fbte rien. Cela devrait changer.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Casser une institution sans la remplacer<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il faut ici rendre justice \u00e0 Bourguiba et aux juristes de 1956 : ils ont eu l\u2019audace rare de trancher dans le vif d\u2019une institution mill\u00e9naire. Mais l\u2019\u00e9conomie du d\u00e9veloppement enseigne une v\u00e9rit\u00e9 t\u00eatue \u2014 il ne suffit pas de casser l\u2019ancienne cage pour que l\u2019oiseau s\u2019envole. Il faut encore lui apprendre \u00e0 voler dans un espace ouvert, balis\u00e9, s\u00e9curis\u00e9.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Soixante-dix ans apr\u00e8s le d\u00e9cret lib\u00e9rateur, des millions d\u2019hectares tunisiens attendent encore que quelqu\u2019un leur tende cette main- l\u00e0. Ni mainmorte religieuse, ni mainmorte \u00e9tatique \u2014 une main vivante, investisseuse, citoyenne.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La terre est l\u00e0. Elle est fertile. Elle est tunisienne. Il ne lui manque qu\u2019un titre, un droit, et une d\u00e9cision politique digne de 1956.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><em>* Economiste universitaire.<\/em><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong><em>Blog de l&rsquo;auteur<\/em><\/strong>: <a href=\"https:\/\/www.facebook.com\/groups\/375846620757494\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">E4T<\/a>. <\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-embed alignleft is-type-wp-embed is-provider-kapitalis wp-block-embed-kapitalis\"><div class=\"wp-block-embed__wrapper\">\n<blockquote class=\"wp-embedded-content\" data-secret=\"8ATgpN0xjR\"><a href=\"https:\/\/kapitalis.com\/tunisie\/2022\/05\/14\/tunisie-une-fete-de-lagriculture-au-gout-amer\/\">Tunisie : une f\u00eate de l\u2019agriculture au go\u00fbt amer<\/a><\/blockquote><iframe loading=\"lazy\" class=\"wp-embedded-content\" sandbox=\"allow-scripts\" security=\"restricted\" style=\"position: absolute; visibility: hidden;\" title=\"\u00ab\u00a0Tunisie : une f\u00eate de l\u2019agriculture au go\u00fbt amer\u00a0\u00bb \u2014 Kapitalis\" src=\"https:\/\/kapitalis.com\/tunisie\/2022\/05\/14\/tunisie-une-fete-de-lagriculture-au-gout-amer\/embed\/#?secret=bSCDz36JxJ#?secret=8ATgpN0xjR\" data-secret=\"8ATgpN0xjR\" width=\"600\" height=\"338\" frameborder=\"0\" marginwidth=\"0\" marginheight=\"0\" scrolling=\"no\"><\/iframe>\n<\/div><\/figure>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Des millions d\u2019hectares de terres sont inexploit\u00e9es pendant que la Tunisie importe des c\u00e9r\u00e9ales et que ses jeunes partent en mer.<\/p>\n","protected":false},"author":8,"featured_media":10820080,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[992,995,1000,2433],"tags":[163,1984,128481,78731,128486,68595,62643],"class_list":["post-18818357","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-a-la-une","category-economie","category-tribune","category-tunisie","tag-bourguiba","tag-bureaucratie","tag-djemaia-des-habous","tag-domaines-de-letat-2","tag-mainmorte","tag-moktar-lamari","tag-tunisie"],"yoast_head":"<!-- This site is optimized with the Yoast SEO plugin v26.6 - 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