{"id":82939,"date":"2017-02-13T15:59:49","date_gmt":"2017-02-13T14:59:49","guid":{"rendered":"http:\/\/kapitalis.com\/tunisie\/?p=82939"},"modified":"2017-02-13T16:12:51","modified_gmt":"2017-02-13T15:12:51","slug":"limmobilier-en-tunisie-un-secteur-en-souffrance","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/kapitalis.com\/tunisie\/2017\/02\/13\/limmobilier-en-tunisie-un-secteur-en-souffrance\/","title":{"rendered":"L\u2019immobilier en Tunisie : Un secteur en souffrance"},"content":{"rendered":"

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\nL\u2019acc\u00e8s au logement est un espoir pour la majorit\u00e9 des Tunisiens, mais sa r\u00e9alisation achoppe sur de nombreuses difficult\u00e9s. Une nouvelle politique de logement est donc n\u00e9cessaire.<\/strong><\/em><\/p>\n

Par Moncef Kamoun\u00a0<\/strong>*<\/p>\n

<\/p>\n

Gr\u00e2ce \u00e0 la politique de l\u2019habitat men\u00e9e au cours des ann\u00e9es 1970 et 1980, le nombre de logements atteint, aujourd\u2019hui, en Tunisie, 3 millions pour un 2,6 millions de m\u00e9nages et 11 millions d\u2019habitants.<\/p>\n

Cette politique n\u2019est plus, actuellement, en mesure de r\u00e9pondre aux besoins avec, en plus, le d\u00e9ficit d\u2019exploitation d\u00e9gag\u00e9 par les 3 op\u00e9rateurs publics (Snit, Sprols et Arru), qui atteint 8 millions de dinars tunisiens (MTND) durant la p\u00e9riode 2009-2013.<\/p>\n

Il faut r\u00e9inventer le secteur<\/strong><\/p>\n

Economiser pour acheter un logement devient quasi impossible eu \u00e9gard \u00e0 la chert\u00e9 de l\u2019immobilier et \u00e0 la baisse du pouvoir d\u2019achat. Autant d\u2019obstacles qui ont pouss\u00e9 les Tunisiens \u00e0 ne plus compter sur l\u2019administration, \u00e0 se prendre en charge et \u00e0 s\u2019aventurer dans l\u2019auto-construction anarchique, qui convient mieux \u00e0 leur rythme de vie et \u00e0 leur pouvoir d\u2019achat. Le r\u00e9sultat, on le conna\u00eet: un v\u00e9ritable d\u00e9sastre urbain, sachant que plus du tiers de l\u2019habitat est constitu\u00e9 d\u00e9sormais de constructions anarchiques.<\/p>\n

Aussi doit-on r\u00e9inventer le secteur et mettre en place une nouvelle strat\u00e9gie des op\u00e9rateurs. Pour cela, quatre mesures, qui se compl\u00e8tent, doivent \u00eatre mises en \u0153uvre: la r\u00e9vision de la strat\u00e9gie et la red\u00e9finition du r\u00f4le et des missions des op\u00e9rateurs \u00e9tatiques du secteur; l\u2019encouragement du secteur priv\u00e9 et le d\u00e9veloppement d\u2019un nouvel acteur de partenariat public priv\u00e9 (PPP); l\u2019all\u00e8gement du cadre r\u00e9glementaire et des proc\u00e9dures administratives; et la r\u00e9vision de la politique de financement du logement.<\/p>\n

Accro\u00eetre l\u2019offre de terrains \u00e0 b\u00e2tir<\/strong><\/p>\n

Le probl\u00e8me majeur du secteur de l\u2019immobilier est, on le sait, la p\u00e9nurie de lotissements viabilis\u00e9s et de terrains constructibles, alors que le march\u00e9 immobilier d\u00e9pend fortement de l\u2019\u00e9volution de l\u2019offre fonci\u00e8re et de la disponibilit\u00e9 des terrains \u00e0 b\u00e2tir.<\/p>\n

Dans sa base de donn\u00e9es l\u2019Agence fonci\u00e8re de l\u2019habitat (AFH) dispose, aujourd\u2019hui, de 321.000 demandes de lots de terrain dont plus que la moiti\u00e9 dans le Grand-Tunis, alors qu\u2019elle n\u2019a offert qu\u2019\u00e0 peine 77.000 terrains, soit environ une demande sur 4 dans le Grand-Tunis.<\/p>\n

Sur la p\u00e9riode 2008-2013, le taux de satisfaction s\u2019\u00e9tait \u00e9tabli \u00e0 seulement 19%.<\/p>\n

Par ailleurs, les d\u00e9lais de viabilisation sont tr\u00e8s longs dans la mesure o\u00f9 le cycle du projet d\u00e9passe largement 7 ans.<\/p>\n

Enfin, il y a deux autres obstacles : l\u2019absence de promoteurs fonciers actifs et la lenteur de la r\u00e9vision des plans d\u2019urbanisme.<\/p>\n

Voil\u00e0 la situation actuelle du foncier!<\/p>\n

L\u2019incidence fonci\u00e8re est, dans ces conditions, extr\u00eamement \u00e9lev\u00e9e et le m\u00e8tre carr\u00e9 couvert flambe et, dans ces conditions, il ne peut \u00eatre, en aucun cas, inf\u00e9rieur \u00e0 2.000 dinars \u00e0 Tunis. Aussi de nouveaux m\u00e9canismes doivent-ils \u00eatre mis en place.<\/p>\n

Depuis sa cr\u00e9ation il y a 30 ans, l\u2019AFH n\u2019a am\u00e9nag\u00e9 que 7.000 hectares et il n\u2019est plus question qu\u2019elle continue \u00e0 fonctionner avec les outils des ann\u00e9es 70.<\/p>\n

Pour acc\u00e9l\u00e9rer le rythme et am\u00e9liorer le r\u00f4le de l\u2019AFH, celle-ci doit faire l\u2019acquisition d\u2019importants terrains dans toutes les r\u00e9gions, mettre en place les infrastructures n\u00e9cessaires et laisser les lotissements de d\u00e9tail aux soci\u00e9t\u00e9s de promotion publics et priv\u00e9s. Le r\u00f4le de l\u2019AFH sera donc l\u2019am\u00e9nagement et la viabilisation des terrains urbains constructibles \u00e0 grande \u00e9chelle.<\/p>\n

La direction g\u00e9n\u00e9rale de l\u2019am\u00e9nagement du territoire doit acc\u00e9l\u00e9rer le rythme des d\u00e9marches d\u2019am\u00e9nagement et cr\u00e9er une nouvelle structure administrative ind\u00e9pendante et multidisciplinaire, qui interviendrait dans toutes les r\u00e9gions, b\u00e9n\u00e9ficierait de l\u2019autonomie de gestion et de d\u00e9cision et serait ouverte \u00e0 toutes les composantes du tissu socio-\u00e9conomique.<\/p>\n

Mobiliser le secteur priv\u00e9 pour un meilleur acc\u00e8s au logement<\/strong><\/p>\n

Sur les 2.800 promoteurs immobiliers enregistr\u00e9s officiellement, seuls 600 sont en activit\u00e9, les 2.200 restants sont des soci\u00e9t\u00e9s peu productives et op\u00e9rant de fa\u00e7on peu professionnelle et occasionnellement.<\/p>\n

La performance des promoteurs, le degr\u00e9 d\u2019accomplissement des objectifs et l\u2019assiette financi\u00e8re de l\u2019ensemble du secteur priv\u00e9 sont tr\u00e8s faibles et ne permettent pas d\u2019entreprendre des projets d\u2019envergure susceptibles d\u2019augmenter la production, ni d\u2019intervenir dans tout le pays.<\/p>\n

Par ailleurs, la majorit\u00e9 des promoteurs se concentrent dans les grandes villes littorales et produisent plut\u00f4t du haut standing (65%), contre 33% pour l\u2019\u00e9conomique et 2% pour le social.<\/p>\n

Il faudrait donc une restructuration et une rationalisation du d\u00e9veloppement de la profession par la r\u00e9vision des modalit\u00e9s d\u2019autorisation de l\u2019exercice; l\u2019encouragement des promoteurs professionnels et l\u2019ouverture du capital des soci\u00e9t\u00e9s immobili\u00e8res aux participations \u00e9trang\u00e8res.<\/p>\n

Une administration plus souple, efficace et accessible<\/strong><\/p>\n

L\u2019administration tunisienne, connue pour sa bureaucratie pesante, son favoritisme, son manque de coordination et de synergies entre les services, a besoin de r\u00e9formes en profondeur pour am\u00e9liorer la qualit\u00e9 des services rendus et, par cons\u00e9quent, r\u00e9duire les d\u00e9lais qui influent directement sur le prix du logement.<\/p>\n

Il faut, aujourd\u2019hui, plus qu\u2019une ann\u00e9e pour obtenir une autorisation de b\u00e2tir, 6 ans pour faire adopter un plan d\u2019am\u00e9nagement urbain, 10 ans pour b\u00e9n\u00e9ficier d\u2019un lot de terrain am\u00e9nag\u00e9 et 13 ans pour mener \u00e0 terme un plan d\u2019am\u00e9nagement et disposer d\u2019un lotissement. Cette lourdeur des proc\u00e9dures administratives est responsable des surco\u00fbts du logement.<\/p>\n

Un partenariat public-priv\u00e9 plus efficient<\/strong><\/p>\n

Le mode de partenariat public-priv\u00e9 (PPP) est un proc\u00e9d\u00e9 par lequel l\u2019Etat appelle les investisseurs priv\u00e9s \u00e0 participer \u00e0 la r\u00e9alisation des grandes op\u00e9rations immobili\u00e8res et ce pour all\u00e9ger ses charges et acc\u00e9l\u00e9rer le d\u00e9veloppement du secteur.<\/p>\n

Ce mode de financement, apparu en 1992 en Angleterre puis en France en 2004, a contribu\u00e9 \u00e0 l\u2019all\u00e8gement des contraintes budg\u00e9taires de l\u2019Etat, l\u2019\u00e9valuation exacte des co\u00fbts et leur r\u00e9duction, la r\u00e9alisation rapide des projets et surtout la concentration de l\u2019Etat sur ses vraies missions.<\/p>\n

Les autorit\u00e9s tunisiennes ont plus que jamais besoin, aujourd\u2019hui, de renforcer ce genre de partenariat, d\u2019autant plus qu\u2019elles font face \u00e0 de grands d\u00e9fis \u00e9conomiques et sociaux.<\/p>\n

Faciliter la propri\u00e9t\u00e9 des \u00e9trangers <\/strong><\/p>\n

Soixante ans sont pass\u00e9s depuis la publication du d\u00e9cret du 4 juin 1957, instaurant l\u2019autorisation du gouverneur pour l\u2019acc\u00e8s des \u00e9trangers \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 immobili\u00e8re. Cette mesure permet aux autorit\u00e9s d\u2019\u00e9tudier l\u2019importance strat\u00e9gique du bien immobilier \u00e0 acqu\u00e9rir, de collecter les informations sur l\u2019acqu\u00e9reur, pour des consid\u00e9rations de s\u00e9curit\u00e9 et afin de pr\u00e9venir la sp\u00e9culation, mais le d\u00e9lai d\u2019obtention de cette autorisation d\u00e9passe aujourd\u2019hui 3 ans.<\/p>\n

Le cadre juridique r\u00e9gissant actuellement la propri\u00e9t\u00e9 des \u00e9trangers en Tunisie est consid\u00e9r\u00e9 comme l\u2019un des plus rigides et entravant pour l\u2019investissement.<\/p>\n

Afin d\u2019encourager l\u2019investissement \u00e9tranger dans le secteur de l\u2019habitat, il est donc n\u00e9cessaire de revoir ce d\u00e9cret et de faciliter les d\u00e9marches de l\u2019obtention de ladite autorisation.<\/p>\n

Promouvoir les logements sociaux<\/strong><\/p>\n

Un logement d\u00e9cent pour tous et \u00e0 faible co\u00fbt : tel est, depuis des d\u00e9cennies, le v\u0153u de l\u2019\u00e9crasante majorit\u00e9 des citoyens.<\/p>\n

La Snit a lanc\u00e9, dans les ann\u00e9es 1960, une importante op\u00e9ration de logements sociaux et le pays a vu une expansion des cit\u00e9s populaires, avec le m\u00eame topo pour toutes les r\u00e9gions et tous les contextes socio-\u00e9conomiques, les m\u00eames mod\u00e8les \u00e9tant implant\u00e9s \u00e0 Jendouba, Douz, Kasserine et Tunis.<\/p>\n

Quarante ans plus tard, la Tro\u00efka, l\u2019ancienne coalition gouvernementale conduite par le parti islamiste Ennahdha, a lanc\u00e9, en 2012, un programme de logement social. L\u2019op\u00e9ration qui consiste \u00e0 construire 30.000 logements, s\u2019articule autour de deux composantes: une premi\u00e8re de 10.000 consistant \u00e0 la d\u00e9molition des logements rudimentaires et leur remplacement par de nouveaux logements sociaux et la deuxi\u00e8me visant \u00e0 construire 20.000 logements neufs.<\/p>\n

Ce programme, tel qu\u2019il a \u00e9t\u00e9 con\u00e7u, est vou\u00e9 \u00e0 l\u2019\u00e9chec \u00e9conomique et social. Et pour cause : pour son ex\u00e9cution, l\u2019Etat a lanc\u00e9 un appel d\u2019offres international cl\u00e9s en main, sans qu\u2019aucune \u00e9tude (sociale, urbanistique, environnementale ou m\u00eame financi\u00e8re) n\u2019ait \u00e9t\u00e9 \u00e9labor\u00e9 pr\u00e9alablement. On n\u2019a pas analys\u00e9 les souches populaires cibl\u00e9es, les contextes et les enjeux strat\u00e9giques, afin d\u2019aboutir \u00e0 une d\u00e9marche rationnelle et de mettre en coh\u00e9rence le programme avec son environnement physique et humain.<\/p>\n

Ce programme, dont on escomptait un \u00e9ph\u00e9m\u00e8re succ\u00e8s politique, n\u2019avait aucune chance d\u2019aboutir ou de constituer une r\u00e9ponse ad\u00e9quate \u00e0 la crise du logement. Il aurait fallu le mettre en ad\u00e9quation avec les contextes social et urbain et adopter des solutions conformes aux besoins, aspirations et moyens financiers des populations concern\u00e9es.<\/p>\n

Des cr\u00e9dits-logements adapt\u00e9s au pouvoir d\u2019achat<\/strong><\/p>\n

Aujourd\u2019hui, et m\u00eame en cumulant leurs revenus, deux conjoints ne parviennent pas \u00e0 trouver un logement \u00e0 leur port\u00e9e. Et alors que l\u2019acc\u00e8s au logement constitue un espoir pour la grande majorit\u00e9 des Tunisiens, sa r\u00e9alisation achoppe sur de nombreuses difficult\u00e9s, notamment l\u2019absence de m\u00e9canismes de financement appropri\u00e9s.<\/p>\n

Avec la chute de son pouvoir d\u2019achat, le Tunisien dispose difficilement de moyens pour acc\u00e9der \u00e0 un logement. Il est donc contraint de recourir aux cr\u00e9dits bancaires. Aussi doit-on revoir de fond en comble la politique de financement du logement, en revoyant \u00e0 la baisse le taux d\u2019int\u00e9r\u00eat bancaire sur les cr\u00e9dits-logements contract\u00e9s par le promoteur immobilier ou le citoyen, en baissant \u00e9galement le taux d’autofinancement requis par les banques \u00e0 10% de la valeur de l’immobilier et en r\u00e9visant le d\u00e9lai de remboursement de l\u2019\u00e9pargne logement de 25 \u00e0 30 ans.<\/p>\n

* Architecte, ancien enseignant \u00e0 l\u2019\u00e9cole d\u2019architecture, ancien membre de la Commission sup\u00e9rieure de la recherche scientifique.<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

L\u2019acc\u00e8s au logement est un espoir pour la majorit\u00e9 des Tunisiens, mais sa r\u00e9alisation achoppe sur de nombreuses difficult\u00e9s. Une nouvelle politique de logement est donc n\u00e9cessaire. 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