![\"\"](\"http:\/\/kapitalis.com\/tunisie\/wp-content\/uploads\/2017\/04\/Construction-anarchique.jpg\")
<\/p>\n<\/p>\n
Le secteur informel, la contrebande et les autres informalit\u00e9s constituent un manque \u00e0 gagner fiscal pour l\u2019Etat. Quelques solutions et strat\u00e9gies pour y rem\u00e9dier.<\/em><\/strong><\/p>\n Par Abderrahman Ben Zakour<\/strong> *<\/p>\n <\/p>\n VII – Logements informels et probl\u00e8mes fonciers :<\/strong><\/p>\n La proposition qui suit d\u00e9coule d\u2019une investigation de terrain faite sur plusieurs zones g\u00e9ographiques de la Tunisie en compagnie de l\u2019\u00e9quipe de l\u2019ILD. Sans \u00eatre exhaustive, l\u2019investigation nous a montr\u00e9 l\u2019ampleur et l\u2019importance du ph\u00e9nom\u00e8ne sur le plan national. Une r\u00e9flexion approfondie m\u2019avait permis, depuis mars 2011, de pr\u00e9senter les solutions qui me semblaient les plus appropri\u00e9es.<\/p>\n * Les logements informels et ill\u00e9gaux sur des terrains appartenant \u00e0 l\u2019Etat:<\/em><\/p>\n Dans l\u2019Etat actuel (avril 2017) de l\u2019\u00e9conomie nationale en Tunisie, le gouvernement, l\u2019Etat peut, par une d\u00e9cision institutionnelle courageuse, injecter dans l\u2019\u00e9conomie du pays des milliards de dinars sans d\u00e9caisser un seul dinar. Bien au contraire, il peut encaisser quelques millions de dinars. Comment ?<\/p>\n Cette affirmation peut para\u00eetre paradoxale et m\u00eame insens\u00e9e; il suffit d\u2019observer la r\u00e9alit\u00e9 concr\u00e8te et ne pas \u00eatre atteint de c\u00e9cit\u00e9 qui pourrait \u00eatre provoqu\u00e9e par la rigidit\u00e9 des lois et des institutions.<\/p>\n Sur deux exemples concrets dans les circonscriptions de Fouchana et Sidi Hassine (zones p\u00e9riph\u00e9riques du grand Tunis), nous avons enqu\u00eat\u00e9 et interrog\u00e9 les deux responsables des deux municipalit\u00e9s. Le constat est le suivant : au d\u00e9but des ann\u00e9es soixante, l\u2019Etat avait octroy\u00e9 des terrains agricoles \u00e0 des citoyens pour une exploitation agricole de longue dur\u00e9e. La cession juridique s\u2019est faite sous forme d\u2019un contrat de long terme de 20 ou 30 ann\u00e9es.<\/p>\n Juridiquement les terrains agricoles continuent d\u2019appartenir \u00e0 l\u2019Etat. Quinze ou vingt ann\u00e9es plus tard, avec le d\u00e9veloppent de l\u2019urbanisme dans ces r\u00e9gions, les routes goudronn\u00e9es r\u00e9alis\u00e9es; les agriculteurs ont fait une partition d\u2019une partie des terrains agricoles situ\u00e9s sur les routes pour les vendre \u00e0 des citoyens qui ont construit des logements \u00e0 usage d\u2019habitation. Ces nouveaux \u00abpropri\u00e9taires\u00bb<\/em> r\u00e9sidents n\u2019avaient, et n\u2019ont jusqu\u2019\u00e0 maintenant, aucun titre de propri\u00e9t\u00e9 l\u00e9galement enregistr\u00e9 \u00e0 la Conservation de la propri\u00e9t\u00e9 fonci\u00e8re (CPF).<\/p>\n Des ann\u00e9es durant ces r\u00e9sidents ont fait des extensions et vendu leurs maisons sur simples contrats enregistr\u00e9s aupr\u00e8s des municipalit\u00e9s. Les terrains \u00e9tant toujours une propri\u00e9t\u00e9 de l\u2019Etat.<\/p>\n Questions : l\u2019Etat peut-il un jour d\u00e9cider de r\u00e9cup\u00e9rer les terrains qui lui appartiennent?<\/p>\n R\u00e9ponse : Impossible, car de fait, les logements appartiennent \u00e0 ceux qui y r\u00e9sident.<\/p>\n Devant le fait accompli, les deux municipalit\u00e9s, avec leurs propres moyens, avaient pu viabiliser ces zones de logement (\u00e9lectrification des rues, \u00e9vacuation des eaux us\u00e9es, am\u00e9lioration de la voirie\u2026).<\/p>\n Vers l\u2019an 2.000, soit plus d\u2019une trentaine d\u2019ann\u00e9es apr\u00e8s l\u2019octroi par l\u2019Etat du terrain agricole, le pr\u00e9sident d\u2019une des deux municipalit\u00e9s, sous la pression et les exigences de la population qui demande la r\u00e9gularisation de la situation fonci\u00e8re de leur logement, avait essay\u00e9 de trouver une solution avec le minist\u00e8re de des Domaines de l\u2019Etat pour pouvoir accorder les titres officiels de propri\u00e9t\u00e9 des logements. Un refus cat\u00e9gorique dudit minist\u00e8re. Pour pouvoir distribuer des titres de propri\u00e9t\u00e9, le pr\u00e9sident de ladite municipalit\u00e9 devait auparavant (selon le minist\u00e8re des Domaines de l\u2019Etat) payer le prix du terrain sur lequel les logements sont construits. Le responsable municipal avance que ce sont des logements \u00absociaux\u00bb dont les propri\u00e9taires ne peuvent payer de telles sommes. En effet, g\u00e9n\u00e9ralement ces propri\u00e9taires sont des travailleurs informels (petits commer\u00e7ants, menuisiers, forgerons, etc.) qui sont issus de l\u2019immigration inter-r\u00e9gionales, attir\u00e9s par les grandes villes o\u00f9 les opportunit\u00e9s d\u2019emploi sont plus grandes.<\/p>\n R\u00e9sultat : blocage totale. La rigidit\u00e9 des institutions et du droit ne peuvent s\u2019accommoder avec une situation de fait irr\u00e9versible. De tels terrains qui ne peuvent \u00eatre mis \u00e0 la disposition du propri\u00e9taire l\u00e9gitime \u00e0 savoir l\u2019Etat, ni \u00eatre consid\u00e9r\u00e9s comme propri\u00e9t\u00e9 l\u00e9gale pour les occupants-r\u00e9sidents, constituent un \u00abcapital mort\u00bb<\/em> qu\u2019il faut r\u00e9animer.<\/p>\n L\u2019administration publique se r\u00e9fugie dans la s\u00e9curit\u00e9 de l\u2019arsenal des lois qui \u00e9voluent peu dans le temps et de ce fait, elle enfante des administratifs psychorigides qui r\u00e9sistent \u00e0 tout nouveau souffle et se cantonnent dans une application stricte et primaire des lois et donc rejettent l\u00e9galement tout ce qui est pratique : ils sont ainsi atteints d\u2019une incapacit\u00e9 \u00e0 accompagner les \u00e9volutions socio-\u00e9conomiques de la r\u00e9gion et du pays. De ce fait, peu importe pour eux que le capital foncier national soit mort, oisif ou improductif.<\/p>\n En effet, la logique juridique stipule que c\u2019est le droit et les institutions qui doivent \u00eatre r\u00e9vis\u00e9s pour s\u2019adapter \u00e0 une r\u00e9alit\u00e9 irr\u00e9versible et incontournable. Faut-il d\u00e9verrouiller et faire sauter ces lois pesantes qui sont pire que les habous de jadis ?<\/p>\n Et les milliards de dinars cit\u00e9s ?<\/p>\n Raisonnons sur l\u2019exemple simple d\u2019un logement construit depuis 10 ou 15 ann\u00e9es sur un terrain qui appartient \u00e0 l\u2019Etat et qui vaut par exemple 30.000 dinars sans titre de propri\u00e9t\u00e9. Si l\u2019Etat accorde le titre moyennant une somme symbolique pour frais administratifs et d\u2019enregistrement variant entre 500 et 1.000 dinars. R\u00e9sultat : le prix du logement passera de 30.000 \u00e0 50.000 dinars. Une plus value de 20.000 dinars redondante du titre de propri\u00e9t\u00e9 re\u00e7u.<\/p>\n Avec un titre de propri\u00e9t\u00e9, le propri\u00e9taire pourra, par exemple, obtenir un cr\u00e9dit aupr\u00e8s de la banque pour \u00e9tendre son activit\u00e9 informelle. Il pourra aussi vendre le logement et investir. Bref plusieurs possibilit\u00e9s \u00e9conomiques s\u2019offrent \u00e0 ce propri\u00e9taire et tout d\u00e9pendra de son imagination de petit entrepreneur.<\/p>\n Des milliers de logement ou de boutiques sont dans cette situation d\u2019ill\u00e9galit\u00e9 juridique. Il suffit d\u2019imaginer l\u2019impact \u00e9conomique de milliers de plus values qui seront accord\u00e9es par l\u2019Etat \u00e0 la suite de l\u2019accord des titres de propri\u00e9t\u00e9s\u2026 ce sont des milliards de dinars qui seront inject\u00e9s dans l\u2019\u00e9conomie. En contrepartie, l\u2019Etat recevra quelques millions de dinars suite aux co\u00fbts de la r\u00e9gularisation juridique du foncier occup\u00e9.<\/p>\n L\u2019argument est de taille sachant que les b\u00e9n\u00e9ficiaires de cette plus-value font partie d\u2019une couche sociale d\u00e9favoris\u00e9e ou disons une couche sociale moyenne qui exerce dans les petits m\u00e9tiers.<\/p>\n Statistiquement, l\u2019ampleur de ce ph\u00e9nom\u00e8ne au niveau national n\u2019est pas connue, on sait seulement que des dizaines de milliers de logements dans le pays sont dans cette situation d\u2019ill\u00e9galit\u00e9 juridique impossible de remettre en cause.<\/p>\n On sait aussi que depuis les ann\u00e9es 2004 et 2005, \u00e0 chaque visite officielle d\u2019un ministre dans n\u2019importe quel gouvernorat du pays, la revendication fondamentale d\u2019un grand nombre de citoyens est l\u2019exigence de la r\u00e9gularisation fonci\u00e8re de leurs logements.<\/p>\n Conclusion<\/strong>, l\u2019Etat doit rompre avec la rigidit\u00e9 institutionnelle, il doit faire sauter les verrous qui p\u00e8sent sur le foncier consid\u00e9r\u00e9 comme \u00abcapital mort<\/em>\u00bb et accorder des titres de propri\u00e9t\u00e9 par exemple \u00e0 tous ceux qui sont install\u00e9s et qui ont construit leur logement depuis une p\u00e9riode sup\u00e9rieure \u00e0 dix, quinze ou vingt ans. Une r\u00e9forme qui demande un courage politique et qui n\u2019appauvrira pas l\u2019Etat. Une telle d\u00e9cision, si elle sera prise durant cette ann\u00e9e 2015 est de nature \u00e0 cr\u00e9er une dynamique \u00e9conomique et une accalmie sociale dans le pays.<\/p>\n B- Solutions concr\u00e8tes pour les logements informels.<\/strong><\/p>\n Concr\u00e8tement que faut-il faire ?<\/p>\n * Commencer par les gouvernorats d\u00e9favoris\u00e9s (Kasserine, Sidi Bou Zid, Jendouba\u2026) pour arriver au bout de trois ou quatre mois \u00e0 c\u00e9der des titres de propri\u00e9t\u00e9. Les \u00e9tapes \u00e0 suivre sont les suivantes : – dans chaque gouvernorat, recenser les terrains qui appartiennent \u00e0 l\u2019Etat, aux municipalit\u00e9s et aux collectivit\u00e9s locales sur lesquels des logements ont \u00e9t\u00e9 construits depuis plus de 10 ans (un mois de travail); charger un juge (un juriste) qui s\u2019occupera des proc\u00e9dures l\u00e9gales avec les propri\u00e9taires du terrain (domaine de l\u2019Etat, municipalit\u00e9s\u2026.) pour lib\u00e9rer et octroyer les terrains aux occupants; fixer une taxe de cession des titres de propri\u00e9t\u00e9s \u2013 les bar\u00e8mes de cette taxe tiendront compte de l\u2019emplacement des terrains et des moyens financiers des futurs \u00abpropri\u00e9taires l\u00e9gaux\u00bb<\/em> qui sont en g\u00e9n\u00e9ral des travailleurs informels, petits commer\u00e7ants ou micro-entrepreneurs; au cinqui\u00e8me mois, livrer des titres de propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 ceux qui payent la totalit\u00e9 de la taxe, ou une \u00abpromesse du titre de propri\u00e9t\u00e9<\/em>\u00bb pour ceux qui payeront la taxe par tranches.<\/p>\n Une telle d\u00e9marche peut \u00eatre consid\u00e9r\u00e9e \u00e0 la fois pratique, r\u00e9volutionnaire, et qui a un impact \u00e9conomique et social important. En effet, elle consiste, d\u2019abord, \u00e0 adapter le droit \u00e0 une r\u00e9alit\u00e9 de fait incontournable et donc \u00e0 faire sauter des contraintes institutionnelles caduques. Ensuite, elle permettra une certaine accalmie sociale chez une population pour qui la r\u00e9volution n\u2019a rien apport\u00e9 de concret. Enfin, la cession de titres de propri\u00e9t\u00e9s avec des plus-values immobili\u00e8res importantes ne peut qu\u2019avoir un impact positif sur l\u2019\u00e9conomie nationale sans parler de l\u2019accroissement des recettes fiscales de l\u2019Etat.<\/p>\n * G\u00e9n\u00e9raliser cette d\u00e9marche \u00e0 l\u2019ensemble des gouvernorats du pays tout en allant des gouvernorats ou des d\u00e9l\u00e9gations les plus d\u00e9favoris\u00e9s vers ceux qui sont relativement plus nantis.<\/p>\n Actualisation<\/strong> : l\u2019essentiel de cet article a \u00e9t\u00e9 r\u00e9dig\u00e9 et envoy\u00e9 en 2015 par mail \u00e0 plusieurs responsables du gouvernement et de partis politiques. Plus r\u00e9cemment, en septembre 2017, cet article a \u00e9t\u00e9 transmis \u00e0 l\u2019Institut tunisien d\u2019\u00e9tudes strat\u00e9giques (Ites), cet institut est directement rattach\u00e9 \u00e0 la pr\u00e9sidence de la r\u00e9publique. Conclusion : <\/strong><\/p>\n Motiv\u00e9 uniquement par un sentiment national et sans demander aucune contrepartie mat\u00e9rielle, il m\u2019est arriv\u00e9 de mettre sur papier en 2015 un ensemble d\u2019id\u00e9es pratiques que j\u2019avais communiqu\u00e9es \u00e0 plusieurs responsables politiques. J\u2019ai constat\u00e9 que certaines de ces id\u00e9es ont \u00e9t\u00e9 appliqu\u00e9es, d\u2019autres sont en cours.<\/p>\n Cependant, \u00e0 mon avis, la volont\u00e9 politique est la pierre angulaire de toute r\u00e9forme structurelle de fonds. Un certain pessimisme m\u2019a gagn\u00e9, comme il a gagn\u00e9 une grande partie de la population, en entendant M. Chahed d\u00e9clarer que \u00abla corruption est plus difficile \u00e0 combattre que le terrorisme\u00bb<\/em>. Et c\u2019est le cas, en effet, quand on sait que \u00ables barons\u00bb de l\u2019informel jouissent d\u2019une sorte d\u2019intouchabilit\u00e9 et d\u2019une protection garanties par de hauts responsables politiques.<\/p>\n De m\u00eame, Chawki Tabib, pr\u00e9sident de l\u2019Instance nationale de lutte contre la corruption (INLCC) a tir\u00e9, plusieurs fois, la sonnette d\u2019alarme sur le risque de l\u2019\u00e9tablissement d\u2019un Etat mafieux. Mais, malgr\u00e9 tout, nous devons rester optimistes et compter sur le pouvoir de la soci\u00e9t\u00e9 civile et celui de certains journalistes incorruptibles.<\/p>\n *Professeur universitaire d\u2019\u00e9conomie et statistique, sp\u00e9cialiste du secteur informel en Tunisie. <\/em><\/p>\n Articles pr\u00e9c\u00e9dents : <\/strong><\/em><\/p>\n Comment lutter contre le secteur informel en Tunisie ? (1\/4)<\/em><\/a><\/p>\n
\nEn mars 2017, nous avons pu relever que le chef du gouvernement Youssef Chahed a eu le courage politique pour d\u00e9cider d\u2019octroyer les titres de propri\u00e9t\u00e9s dans deux r\u00e9gions du pays. Nous ne pouvons qu\u2019\u00eatre satisfaits de l\u2019application d\u2019une de nos propositions.<\/p>\n