Moktar Lamari, Ph.D

Grande ambition. Beau geste. Et pourtant, soixante-dix ans après, une large partie de la terre tunisienne reste figée, stérile, et invisible aux yeux des marchés. La terre promise n’a pas tenu toutes ses promesses.

Terres collectives, terres en friche

Pour comprendre ce paradoxe, il faut d’abord saisir ce qu’était le habous — ce système juridico-religieux par lequel une personne se dépouillait d’un bien foncier, le consacrait à perpétuité à une œuvre pieuse ou charitable, et le sortait irrémédiablement du marché. Baux perpétuels (l’enzel), locations à rente variable (le kirdar), terres figées dans une mainmorte séculaire — voilà le décor. Les habous représentaient plus du tiers des terres cultivables en Tunisie au moment de leur abolition.

En langage économique contemporain, on appellerait cela un gigantesque problème d’allocation inefficiente des ressources, illustré par le théorème de Coase : quand les droits de propriété sont flous ou aliénés, les transactions mutuellement bénéfiques n’ont pas lieu, et la richesse collective en pâtit.

La réforme de 1956-1957 avait donc une logique imparable. Parmi les réformes visant à libérer les forces vives du pays et à booster l’économie figuraient en bonne place l’abolition du régime des terres habous, aux côtés du Code du statut personnel, de la création de la Banque centrale et du dinar tunisien.

Les errements du juridisme a-économique

C’était un projet de modernisation global, cohérent, presque vertigineux. À juste titre, l’économiste Hernando de Soto aurait reconnu là les prémices de sa thèse centrale : transformer le capital mort en capital vif, donner un titre, une valeur marchande, une capacité de levier à des actifs qui dormaient dans le silence juridique.

Et pourtant. L’État tunisien, en absorbant les terres habous dans son domaine, n’a pas seulement libéré la terre — il l’a changée de prison. D’une mainmorte religieuse, on est passé à une mainmorte étatique, bureaucratique, lente, et parfois corrompue.

La superficie des terres agricoles en Tunisie est estimée à 10 millions d’hectares répartis entre propriété privée, terres domaniales (dites amiri) d’un demi-million d’hectares, et terres collectives tribales d’environ 3 millions d’hectares.

Terres dominicales, un crime d’État

Au cours des deux dernières décennies, la mauvaise gestion des terres agricoles domaniales s’est aggravée.

L’État a cessé de vendre, a commencé à louer sans stratégie, et les terres les plus fertiles ont été confiées à des locataires dont la priorité était rarement l’investissement à long terme.

Mais le vrai scandale économique — le serpent de mer du foncier tunisien — ce sont les terres collectives. Celles-ci constituaient un casse-tête chronique pour l’État jusqu’à ce qu’il décide de tenter d’y répondre par une loi d’août 2016 réglementant leur système primaire de gestion. Néanmoins, cette loi n’a pas abordé les questions en profondeur et n’a pas fourni de solutions claires dans les cas complexes.

3 millions d’hectares dans l’indivision

Trois millions d’hectares, soit 30 % de l’ensemble du foncier agricole tunisien, restent dans l’indivision tribale, soumis à des droits collectifs flous, non immatriculés, non cessibles, non mobilisables comme garantie bancaire. Trois millions d’hectares qui baillent aux corneilles, pendant que la Tunisie importe des céréales et que ses jeunes partent en mer.

En termes économiques, l’indivision est l’ennemi juré de l’investissement. Quand une parcelle appartient à une collectivité de cent héritiers disséminés entre Tunis, Paris et Montréal, nul ne peut décider d’y planter des oliviers, d’y forer un puits ou d’y construire un hangar agricole.

C’est la tragédie des communs revisitée par Garrett Hardin, augmentée d’un contentieux successoral et d’une administration foncière sous-staffée.

L’insuffisance de la mise en valeur des exploitations due à l’existence de conflits inhérents à la copropriété et à l’indivision, et l’absence d’une législation permettant de préserver le capital foncier des unités de production et d’éviter le morcellement, constituent des facteurs de blocage du développement des exploitations.

Une équation cruelle

Morcellement + indivision + insécurité foncière = investissement nul.  L’équation est cruelle, mais elle est vraie.

Les chiffres donnent le vertige. Le secteur agricole contribue à hauteur de 9 % du PIB, représente 7,5 % du total des investissements, 8 % des importations et 9 % des exportations totales.

Pour un pays disposant de 10 millions d’hectares de terres agricoles, c’est une performance anémique. Environ 75 % des terres agricoles exploitées ont une superficie inférieure à 10 hectares. Les petits agriculteurs constituent l’épine dorsale du secteur, mais sont les plus pauvres et les moins capables d’obtenir des fonds.

Et pendant ce temps, la croissance tunisienne plafonne à 1,4 % en 2024, avec un chômage des jeunes de moins de 25 ans culminant à 40,5 % — des jeunes qui, pour beaucoup, vivent dans des régions rurales entourées de terres qui ne leur appartiennent pas, ne leur rapportent rien, et ne peuvent pas être mobilisées pour financer leur avenir.

La brèche et les incohérences

On dira que la réforme de 1956 fut une nécessité historique — et c’est vrai. En brisant la mainmorte religieuse, Bourguiba a ouvert une brèche dans une immobilité séculaire. Mais la brèche s’est refermée d’elle-même, faute d’avoir été prolongée par une politique foncière cohérente, courageuse et continue.

Malgré les campagnes organisées pour encourager l’immatriculation, la moitié des terres seulement ont été immatriculées. L’État a été plutôt lent dans la privatisation des terres collectives. Soixante-dix ans de lenteur, c’est un luxe que la Tunisie ne peut plus se payer.

Que faire ? Cinq chantiers s’imposent, sans délai.

1- Premier chantier : accélérer l’apurement foncier. Environ 340 000 hectares à vocation arboricole n’ont pas encore été attribués à titre individuel, sans compter les terres pastorales collectives.

Un programme national d’immatriculation accéléré, doté de moyens humains et budgétaires réels, doit être lancé — non pas comme vœu pieux dans un Plan d’Action Annuel, mais comme priorité de l’exécutif.

2- Deuxième chantier : créer un mécanisme de sortie d’indivision simplifié. Dans de nombreux pays méditerranéens, des procédures judiciaires ou administratives allégées permettent à une majorité qualifiée d’indivisaires de décider d’une mise en valeur ou d’une cession. La Tunisie a besoin d’un équivalent : pragmatique, encadré, respectueux des droits de chacun.

3- Troisième chantier : permettre la mobilisation du foncier comme garantie bancaire. Une terre immatriculée mais non mobilisable est un capital mort de Soto : elle existe sur le papier, elle ne produit rien dans la réalité. Ouvrir l’accès au crédit agricole par une réforme des sûretés réelles foncières est une condition sine qua non de la modernisation agricole.

4- Quatrième chantier : redonner à la société civile et aux collectivités locales un rôle dans la gestion des terres collectives, en sortant de la logique purement centralisatrice héritée de 1956. Les conseils de gestion des terres collectives existent sur le papier ; il faut leur donner une autonomie réelle, des ressources, et une obligation de résultats.

5- Cinquième chantier : lancer une fiscalité du foncier agricole non exploité. En France, en Espagne, au Maroc, des mécanismes fiscaux pénalisent la mise en jachère délibérée des terres arables. En Tunisie, ne rien faire avec sa terre ne coûte rien. Cela devrait changer.

Casser une institution sans la remplacer

Il faut ici rendre justice à Bourguiba et aux juristes de 1956 : ils ont eu l’audace rare de trancher dans le vif d’une institution millénaire. Mais l’économie du développement enseigne une vérité têtue — il ne suffit pas de casser l’ancienne cage pour que l’oiseau s’envole. Il faut encore lui apprendre à voler dans un espace ouvert, balisé, sécurisé.

Soixante-dix ans après le décret libérateur, des millions d’hectares tunisiens attendent encore que quelqu’un leur tende cette main- là. Ni mainmorte religieuse, ni mainmorte étatique — une main vivante, investisseuse, citoyenne.

La terre est là. Elle est fertile. Elle est tunisienne. Il ne lui manque qu’un titre, un droit, et une décision politique digne de 1956.

* Economiste universitaire.

Blog de l’auteur: E4T.

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La réunion, organisée dans le cadre de la mise en œuvre de la circulaire n°27 de la présidence du gouvernement, datée du 7 novembre 2024, relative aux mesures visant à accélérer la réalisation des projets publics, s’est tenue lundi 16 décembre 2024, sous la présidence de Wajdi Hedhili, ministre des Domaines de l’Etat et des Affaires foncières, en présence d’une représentante du ministère de l’Equipement et de l’Habitat ainsi que de plusieurs cadres du ministère des Domaines de l’Etat et des Affaires foncières. Elle a examiné la possibilité de modifier la loi sur l’expropriation promulguée par le décret-loi n°65 de 2022, modifiant et complétant la loi n°53 de 2016.

A cette occasion, le ministre a souligné que les services de son département procèdent à une révision de cette législation afin d’introduire davantage de flexibilité et de transparence dans les procédures d’expropriation.

Cette révision vise à respecter les principes de justice et d’équité dans les indemnisations, tout en garantissant les droits des bénéficiaires d’une part, et en accélérant la libération des assiettes foncières nécessaires d’autre part. L’objectif est d’éliminer tous les obstacles entravant la réalisation des projets publics et de dynamiser le développement économique du pays.

Cependant, et quand on sait que la loi que l’on se donne pour mission de réviser remontre à 2022, on est en droit de se demander qu’est-ce qui a changé en deux ans et qui a rendu obsolète le texte en question.

Jusqu’à quand va-t-on continuer à couper le cheveu en quatre et à broyer du vent, en donnant l’impression d’avancer tout en restant sur place? Cela donne une très désagréable impression de blocage que la vaine agitation des membres du gouvernement ne cesse de confirmer.

I. B.

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Parmi les sujets examinés lors de cette séance, l’achèvement des procédures de transfert de propriété de certains locaux utilisés par l’Isie et l’examen de la possibilité de mettre à disposition des biens immobiliers dans certaines régions à son profit.

A la fin de la session, il a été convenu de poursuivre la coordination pour le suivi des réalisations, notamment en prenant des mesures et des actions concrètes pour régler les dossiers en suspens dans les meilleurs délais, permettant ainsi à l’Isie d’exploiter de manière optimale son patrimoine foncier; organiser des réunions de travail périodiques pour suivre la mise en œuvre des accords convenus et intervenir en cas de besoin pour résoudre tout problème éventuel; rédiger un procès-verbal conjoint à chaque réunion, incluant les points discutés ou convenus afin de faciliter le suivi et désigner un interlocuteur unique de chaque côté pour assurer le suivi des actions. Ma réunion s’est tenue sous la présidence de Wajdi Hedhili, ministre des Domaines de l’Etat et des Affaires foncières, et de Farouk Bouasker, président de l’Isie, avec la participation de plusieurs cadres des deux institutions.

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Pour Wajdi Hedhili, ministre des Domaines de l’Etat et des Affaires foncières, qui a présidé la réunion,  il s’agit d’accélérer la réalisation des projets publics et de résoudre certaines situations foncières en suspens,

Il a ainsi été approuvé 15 opérations de cession, dont un terrain situé à Menzel Chaker, Sfax, d’une superficie d’environ 7 hectares, en faveur de l’Agence foncière industrielle (Afi), ainsi que plusieurs terrains au profit de certains établissements publics tels que la Société tunisienne de l’électricité et du gaz (Steg) et la Caisse nationale de retraite et de prévoyance sociale (CNRPS).

Par ailleurs, certaines situations foncières ont été régularisées en faveur des municipalités pour la réalisation de projets publics.

Dans le même contexte, il a été débattu de l’acquisition de 9 terrains pour la réalisation de plusieurs projets publics, notamment l’achèvement de la régularisation foncière du projet Taparura dans le gouvernorat de Sfax, ainsi que la libération de l’assiette foncière pour plusieurs projets relevant des ministères de la Justice, de la Défense nationale, de la Santé et de l’Education.

I. B.

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Lors de son entretien, lundi 9 septembre 2024, avec le nouveau ministre des Domaines de l’Etat et des Affaires foncières, Wajdi Hedhili, le président de la république a souligné la nécessité de revoir le cadre juridique régissant la location des biens de l’Etat, appelant ce dernier à revoir les lois en question de manière à respecter ce qu’il a appelé «le principe de priorité», concept juridique commun dans les opérations de crédit-bail, selon un communiqué publié par la présidence.

«Ce principe devrait favoriser ceux qui proposent des projets visant à créer des entreprises communautaires génératrices de richesses et qui profitent non seulement à leurs fondateurs mais à la nation entière», souligne le communiqué de la présidence.

Le problème c’est que le système de révision des lois et le temps nécessaire pour leur adoption et leur mise en œuvre s’inscrivent dans la durée sur les plans politique (le texte doit passer par le gouvernement, le parlement et la présidence de la république, avec tous les services intermédiaires que l’on connaît) et administratif (avec une bureaucratie tatillonne qui a l’éternité pour elle), alors que la plupart des entreprises communautaires créées ont besoin d’un coup de pouce effectif, ici et maintenant, afin de démarrer et de commencer à créer des richesses comme l’espère le président.  

On ne sait pas combien de ministres défileront aux palais de Carthage et de la Kasbah avant que la première entreprise communautaire commencera à réaliser des bénéfices et à en distribuer à ses cinquante actionnaires chacune.

Comme quoi les bonnes idées (sur le papier) ne sont pas toujours faciles à mettre en œuvre, quand bien même elles seraient portées par une grande volonté politique, comme c’est le cas des entreprises communautaires que le président Saïed porte à bout de bras…  

I. B.

L’article Tunisie : Kaïs Saïed veut donner un coup de pouce aux entreprises communautaires est apparu en premier sur Kapitalis.

Au cours de cette séance, présidée par le ministre Mohamed Rekik, 14 opérations de cession ont été approuvées, dont certaines au profit des municipalités pour la réalisation de divers projets locaux.

Il a également été approuvé la cession d’un terrain domanial de 50 hectares situé à Oum Al-Adham à Sidi Bouzid en faveur de la Société des marchés de production du centre (SMPC), chargée de réaliser une plateforme de marchés de production.

De plus, cinq opérations d’acquisition de terrains nécessaires à la réalisation d’infrastructures sanitaires, éducatives et sportives ont été approuvées.

Cela s’inscrit dans la volonté d’accélérer la réalisation des projets publics et de résoudre certaines situations foncières en suspens.

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Une parcelle classée parmi les lotissements des jeunes agriculteurs située dans la délégation de Tebourba, d’une superficie de 8 hectares a été récupérée à l’amiable, précise la même source en ajoutant que deux terres situées à la Mornaguia de 7 et de 2 hectares, ont quant à elles été récupérées par la direction régionale en présence des forces sécuritaires, en application de décisions émises par le gouverneur de la Manouba.

Les terres récupérées ont été remises aux services de l’office des terres domaniales, en attendant leur réaffectation.

Y. N.

L’article Tunisie : Récupération de trois terres domaniales à la Manouba est apparu en premier sur Kapitalis.

La Direction régionale de Jendouba a procédé, ce jour, à la récupération de cette terre domaniale située à Souk Sebt, couvrant une superficie de 3 hectares, précise le ministère.

Cette restitution a été décidée en application d’une décision de justice et la terre domaniale a été remise au complexe agricole relevant de l’Office des terres domaniales pour une gestion temporaire, en attendant sa réaffectation.

Y. N.

L’article Tunisie : Récupération d’une terre domaniale agricole à Jendouba est apparu en premier sur Kapitalis.

Les services régionaux de la Manouba ont récupéré, hier, cette terre agricole destinée aux grandes cultures et classée parmi les lotissements des jeunes agriculteurs, précise le ministère.

Ce bien a été remis aux services de l’office des terres domaniales du Grand-Tunis, en attendant sa réaffectation, conformément aux procédures légales en vigueur.

Y. N.

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Dans son communiqué, le ministère précise que ses services à Kasserine ont procédé, hier mardi 20 juin 2023, à la restitution des carrières en présence des autorités administratives et sécuritaires, et ce, en application d’une décision émise par le gouverneur de Kasserine, et d’un arrêt d’activité émis par le ministère de l’Equipement et de l’Habitat, après avoir relevé des défaillances dans les carrières en question.

Le ministre des Domaines de l’Etat et des affaires foncières a de ce fait émis une décision d’annulation de contrat de location et les services de la direction régionale de Kasserine vont procéder à la réaffectation des deux carrières, conformément aux dispositions réglementaires en vigueur.

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