Tout en soulignant l’importance du secteur du logement social, qui repose sur la collaboration d’un grand nombre d’acteurs pour maintenir les prix sous contrôle, Kammoun a indiqué que la hausse des prix de l’immobilier en Tunisie a provoqué une crise du logement et poussé les citoyens à recourir à la location.

Suite à la crise du Covid-19, le prix des matériaux de construction a fortement augmenté, tout comme les taux du marché monétaire (TMM) et autres charges d’intérêt sur les prêts demandés par les salariés, sans parler de la baisse du pouvoir d’achat. «Nous travaillons en coopération avec tous les acteurs concernés, ainsi qu’avec le ministère des Domaines de l’État et des Affaires foncières, pour réduire le prix du logement et ainsi permettre aux citoyens d’en acquérir», a-t-il expliqué.

Dans ce contexte, un projet de décret est actuellement en préparation pour permettre à la Snit d’acquérir des terrains à un taux symbolique en dinars, sachant que les coûts fonciers représentent 15 à 20% du coût total d’un logement.

Des logements au plus bas coût possible

En réponse à une question sur l’alignement de l’entreprise sur l’initiative du président Kais Saïed visant à activer le système de logements sociaux en mettant à disposition des terrains à un taux symbolique en dinar, Kammoun a déclaré que cette mesure aurait un impact significatif sur les prix des logements sociaux, soulignant la nécessaire conjugaison de toutes les parties prenantes pour réduire les coûts du logement et insistant pour que les banques proposent un financement différentiel et des taux d’intérêt plus bas.

Interrogé sur la réduction potentielle des prix des logements sociaux s’ils étaient construits sur des terrains acquis à un taux symbolique en dinars, Kammoun a expliqué que les coûts de développement et de construction sont des facteurs clés influençant les prix des logements. Et d’ajouter : «Nous nous efforçons de construire des logements sociaux au coût le plus bas possible afin de fournir des logements abordables», en précisant que la Snit développe actuellement des logements sociaux, dont les prix varient entre 115 000 et 200 000 dinars. ils sont situés dans les lotissements de Mornaguia, Ezzahrouni et Sidi Hassine et sont disponibles à travers des mécanismes tels que le Fonds de promotion du logement des salariés (Foprolos) et le programme Première Maison.

Par ailleurs, le Snit a construit des logements de classe économique, dont le prix est plus élevé que les logements sociaux, comme une résidence aux Jardins d’El Menzah 1.

L’entreprise construit des logements économiques pour générer les ressources nécessaires au maintien de son équilibre et de sa durabilité, a encore indiqué Kammoun, précisant que cette opération n’a pas de but lucratif mais vise plutôt à remplir les obligations du Snit envers les fournisseurs et la Caisse nationale de sécurité sociale (CNSS).

Avec Tap.

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Atef Hannachi *

Le logement occupe une place importante dans les dépenses des ménages. Selon les dernières statistiques de l’INS de 2023, il représente 30% du budget des familles.

Selon les statistiques de 2014 du ministère de l’Habitat, 17,7% des habitations sont vides soit 582 000 unités. Ce taux élevé s’est aggravé au cours des dernières années marquées par la crise.

Pour ne rien arranger, le volume des transactions immobilières a connu une forte contraction au cours des premiers mois de 2024. Les transactions relatives aux terrains ont chuté de 13,6% et aux villas de 6,9%, et les ventes d’appartements ont diminué de 23,3% par rapport au dernier trimestre de 2023.

Il est à signaler aussi que la demande d’acquisition de logements sociaux dépasse de très loin l’offre, avec quelque 230 000 demandes pour seulement 2 000 logements disponibles.

Le Foprolos ne suffit plus

Face à cette situation, l’Etat intervient à travers le programme Foprolos des logements sociaux. Le ministre de l’Equipement et de l’Habitat a fait part de sa volonté de réexaminer le financement des logements, et ce réexamen qui se fera en concertation avec le Foprolos. L’idée est d’élever à 70 ans l’âge maximal pour l’obtention d’un crédit, de prolonger l’échéance de paiement de ce type de crédit à 30 ans et de baisser le taux d’autofinancement, eu égard la situation financière difficile des citoyens. Serait-ce suffisant pour relancer une machine presque totalement grippée? Qu’on nous permette d’en douter, et pour cause…

Les promoteurs immobiliers passent eux aussi par une situation financière difficile. Ils financent leurs projets par des crédits bancaires et répercutent les intérêts bancaires sur les prix des logements. D’où donc la hausse des prix des logements neufs, dont les coûts sont aggravés par la hausse des prix des matériaux de construction.  

Une crise structurelle

Face à la diminution des ventes, les promoteurs se trouvent dans l’incapacité de payer les banques et leurs dettes sont classées comme impayées au niveau de la banque centrale, alors que les banques continuent de facturer les intérêts et pénalités de retard, aggravés par l’augmentation des taux d’intérêt.

Cette situation a affaibli le pouvoir d’achat des ménages diminuant ainsi l’épargne et les profits des banques qui se trouvent piégées par le déséquilibre du marché de l’habitat.

Aussi est-il recommandé à l’Etat d’intervenir pour tenter de remédier à cette crise structurelle car le programme Foprolos ne peut plus, à lui seul, résoudre le problème de l’habitat en Tunisie, alors que le spectre d’un crash immobilier se profile à l’horizon. Par exemple, une amnistie immobilière des pénalités de retard aiderait à diminuer les prix de vente des logements, à relancer les achats et à faire redémarrer la chaine économique. D’autres pistes doivent être explorées, car la situation risque de dégénérer davantage pour devenir incurable.

* Expert comptable.

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TGH gère un réseau de 4 pôles sectoriels, la télécommunication, l’infrastructure, l’industrie, et l’immobilier, composés d’une ou plusieurs sociétés affiliées.

Ces pôles ont affiché des taux de croissance positifs en 2022, comme celui de l’industrie (+27,18%), de l’infrastructure (+29,25%), ou encore la télécommunication (+28%).

Quant au pôle immobilier, vu la volatilité des taux d’intérêt bancaire, il a connu une stagnation en attendant les décisions du gouvernement pour stabiliser les logements qui auront accès au Foprolos.

Le Groupe Chabchoub a créé TGH en 2012 pour regrouper ses participations dans les sociétés Retel et Hayatcom.

TGH opère dans la construction et l’installation de réseaux de télécommunication, de fibre optique, et de pipeline.

A. M. (avec BVMT).

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Le soutien à l’habitat social et, plus généralement, au secteur BTP en Tunisie passe par l’amélioration des modes de fonctionnement du Foprolos afin qu’il puisse satisfaire les besoins croissants de la population.

Par Atef Hannachi *

Le secteur de la promotion immobilière est en crise depuis plusieurs années. L’indice du sous-secteur «bâtiment et matériaux de construction» a enregistré une baisse d’activité de 12,23% en 2018. Les revenus des trois promoteurs côtés en bourse ont pratiquement été divisés par deux. Ces derniers jours, la Banque centrale de Tunisie (BCT) a manifesté son intention de soutenir ce secteur en crise, car de sa relance dépendra, en partie, celle de l’économie tunisienne en général.

Le coût des logements les rend inaccessibles

Pour comprendre la crise de ce secteur, il faut analyser deux facteurs principaux. D’abord, l’habitat est principalement financé par des crédits bancaires. Or, en cas de défaut de paiement de la banque, l’accumulation des intérêts et des intérêts de retard augmente le coût et ainsi le prix de vente. Ensuite, les logements construits constituent la garantie pour les crédits accordés au promoteur immobilier.

C’est pourquoi nous estimons que le soutien financier à travers des crédits bancaires ne résoudra pas les problèmes du secteur de l’habitat en Tunisie puisqu’il a tendance à augmenter les prix de vente des logements et à les rendre ainsi inaccessibles pour une majorité de citoyens.

À travers une analyse de l’histoire et du présent du secteur, on peut trouver des pistes intéressantes de réflexion. Le Fonds de promotion du logement pour les salariés (Foprolos), créé pour soutenir le secteur de l’habitat par des cotisations sociales, a joué un rôle considérable en matière de développement de l’accès à la propriété. En tant que système de financement du logement social destiné aux salariés, publics et privés, le Foprolos a eu ses années de gloire et a eu un succès considérable auprès de la clientèle cible. Mais cette notoriété s’est effritée au fil des ans.

Les réalisations de ce fonds s’établissent comme suit :

Ces réalisations ont une importance toute relative et sont même négligeables par rapport aux besoins de la population.

Revoir le mode de fonctionnement du Foprolos

C’est pourquoi nous estimons que le soutien à l’habitat social et, plus généralement, au secteur BTP en Tunisie doit passer par l’amélioration des modes de fonctionnement de ce fonds pour qu’il puisse satisfaire les besoins croissants de la population et par l’incitation des banques à trouver des arrangements pour les intérêts de retard décomptés non recouvrés conditionnés à la vente des logements.

* Expert-comptable.

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