Selon les données de la Banque centrale de Tunisie, depuis le début de l’année, le taux d’intérêt du marché monétaire a suivi une tendance à la baisse, passant de 7,99 % en janvier et février à 7,91 % en mars, puis se stabilisant à 7,50 % entre avril et août 2025.

Il est à noter que l’évolution des taux d’intérêt sur le marché monétaire est liée au taux directeur de l’institution émettrice, qui reste à 7,50 % depuis 5 mois.

I. B.

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Selon les données publiées hier soir, vendredi 31 mai 2024, par la Banque centrale de Tunisie (BCT), le TMM a très légèrement diminué d’une année sur l’autre, mais il est resté relativement élevé et prohibitif pour les investisseurs : il est passé de 8% en mai 2023 à 7,97 % en mai 2024.

Après avoir culminé à 8,05% en mars 2023, le TMM a pris une tendance baissière à partir d’avril 2023, passant de 8,01% à 8% entre mai et septembre 2023 avant de s’établir à 7,99% au dernier trimestre 2023.

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Selon les indicateurs monétaires et financiers publiés par la Banque centrale de Tunisie (BCT) mardi 1^er mai 2024, après avoir culminé à 8,05% en mars 2023, le TMM a légèrement baissé au cours des quatre derniers mois, se stabilisant à 8% (de mai à septembre 2023) et à 7,99 % au dernier trimestre 2023.

L’évolution du TMM est étroitement liée, à la hausse comme à la baisse, à l’évolution du taux d’intérêt directeur de la BCT, resté inchangé à 8% ces derniers mois, taux jugé très élevé et prohibitif pour l’investissement, selon beaucoup d’économistes.

I. B.

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Le TMM est sur une tendance à la baisse depuis avril 2023, passant de 8,01% à 8% de mai à septembre, pour atteindre 7,99% au quatrième trimestre 2023 après avoir culminé à 8,05% en mars 2023.

Les variations du TMM, à la hausse ou à la baisse, sont étroitement liées aux variations du taux d’intérêt directeur de la BCT qui est resté inchangé à 8% ces derniers mois.

 Ce taux reste cependant assez élevé, estiment les experts, car il n’incite pas à l’investissement, lequel atteint ses taux les plus bas, estimé à 16% du PIB en 2023 contre 24% en 2010.

I. B.

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Selon les données collectées par Mubawab entre janvier et décembre 2023, 53% de la demande via les annonces immobilières publiées sur mubawab.tn sont à l’achat, dont 54% pour les appartements, 15% pour les villas, 13% pour les terrains et 2% pour les bureaux.

La taille des appartements recherchés varie entre 100 m²-130 m² et 130 m²-170 m², correspondant aux appartements de 2 et 3 chambres. Ces appartements sont les plus demandés et les plus proposés, suivis par les appartements d’une chambre, reflétant une préférence croissante pour des agencements pratiques et compacts.

Les prix moyens de location des appartements en Tunisie ont également augmenté de 11% en 2023 par rapport à 2022.

Côté taille, la plus prisée sur le marché locatif tunisien varie entre 100 m² et 130 m², représentant 36% de la demande. Les appartements de deux chambres sont les plus recherchés avec 41%. La même tendance s’observe au niveau de l’offre avec 39% des annonces proposant des appartements de deux chambres.

Le prix moyen de location au m² des bureaux a légèrement augmenté de 15% en 2023 par rapport à 2022.

Toutefois, la demande en terrains résidentiels a légèrement diminué en 2023. Le quartier des Jardins de Carthage affiche les prix les plus élevés avec une moyenne de 2 800 mD/m², un marché immobilier haut de gamme dans ce quartier, suivi par El-Menzah 9C (1,250 mD/m²) et Jardins d’El Menzah 2 (1,1 mD/m²).

L’immobilier en Tunisie suscite un intérêt important principalement auprès des Tunisiens résidant à l’étranger, la France étant en tête en ce qui concerne la demande étrangère d’appartements (44%), de villas (47%) et de terrains (47%). L’Allemagne arrive en deuxième position (9% pour les appartements, 8% pour les villas et les terrains), suivie par l’Italie et les pays du Moyen-Orient, notamment le Qatar, l’Arabie saoudite et les Émirats arabes unis.

Cette tendance à la hausse des prix se poursuivra en 2024, a indiqué Gharbi, ajoutant que le report de la hausse de la TVA est une opportunité tant pour les acheteurs que pour les promoteurs immobiliers.

Les principaux défis auxquels le secteur immobilier sera confronté en 2024 consisteront principalement à rendre les données pertinentes plus accessibles, à lutter contre la rareté de l’immobilier, à freiner la spéculation foncière et à optimiser l’offre.

L’Etat est invité à alléger les démarches administratives, notamment pour les expatriés tunisiens et à encourager la construction durable et les solutions bas carbone à travers l’introduction de nouvelles lois, a-t-il ajouté.

«Malgré un contexte économique national difficile marqué par une inflation galopante et un taux moyen du marché monétaire (TMM) toujours en hausse et une hausse de la taxe foncière attendue en 2025 dans le cadre de la prochaine Loi de Finances, le secteur reste une source d’investissement stable tant pour les particuliers que pour les professionnels», a-t-il déclaré.

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Depuis le début de l’année, le TMM est passé de 7,96% en janvier à 8% de février à septembre, avant de baisser légèrement à 7,99% au dernier trimestre 2023.

Au cours des quatre dernières années, le TMM a affiché une tendance à la hausse d’une année sur l’autre, passant de 6,12% en décembre 2020 à 6,25% en décembre 2021, 7,26% en décembre 2022 et désormais 7,99%, taux jugé élevé et prohibitif par plusieurs investisseurs.

Comparativement, le TMM au Maroc est actuellement de 3%,  7,5% en Jordanie, 8% en Mauritanie, 19,25% en Egypte et 42,5% en Turquie.

I. B.  

Le taux d’intérêt des banques centrales.

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Le TMM a maintenu sa tendance haussière au cours des dernières années, passant de 6,13% fin novembre 2020 à 6,25% en novembre 2021, puis atteignant 7,27% en novembre 2022, et est resté stable à 7,99% en novembre 2023.

Le TMM a enregistré ses plus hauts niveaux en 2023, atteignant un pic à 8,05% en mars 2023, alors que l’investissement stagne, que l’inflation reste élevée (8,6 en octobre) et que la crise économique se traduit par des hausses de prix et des pénuries récurrentes de produits de première nécessité.

Les Tunisiens, quant à eux, ou beaucoup d’entre eux, attendent toujours la manne financière de la réconciliation pénale. Quand l’argent va-t-il enfin tomber du ciel ?

I. B.

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En effet, le TMM est resté à des niveaux élevés ces derniers mois en raison des relèvements successifs du taux directeur de la BCT, dans le but de faire face à la hausse de l’inflation en cette année 2023 marquée par la recrudescence des prix des produits de base.

Le directoire de la BCT avait décidé, lors de sa réunion du 22 mars 2023, de maintenir le taux directeur inchangé à 8%. Cependant, il a souligné qu’il resterait «attentif à l’évolution future de l’inflation et qu’il serait prêt à prendre les mesures nécessaires pour ramener l’inflation à des niveaux soutenables». Traduire : de nouvelles hausses du taux directeur ne sont pas écartées, ce qui ne manquera pas d’impacter l’investissement dans le pays, qui ne s’est jamais aussi mal porté.

I. B.  

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L’augmentation d’une année à l’autre du TMM est assez élevée, puisqu’il n’était que de 6,2% en mars 2022 et de 6,23% en mars 2021. Cette hausse est due aux révisions répétées à la hausse du taux directeur de la BCT dans le but de juguler l’inflation.

Le conseil d’administration de la BCT a souligné lors de sa réunion du 22 mars que «les perspectives d’inflation laissent présager une certaine détente au second semestre 2023 mais resteraient à des niveaux historiquement élevés».

Le conseil a ajouté qu’il «reste conscient des tendances futures de l’inflation et se tient prêt à prendre les mesures nécessaires pour ramener l’inflation à des niveaux durables», mais il ne pipe pas mot sur l’impact négatif de la hausse continue des taux directeurs sur l’un des moteurs de la croissance, à savoir l’investissement.

En ce qui concerne l’inflation en Tunisie, il convient aussi de savoir qu’elle est essentiellement importée, d’où l’impact très relatif de la hausse du taux d’intérêt sur sa tendance à la hausse. Et cela aussi, le conseil ne le dit pas, puisqu’il cherche plutôt à défendre sa politique monétaire pourtant très contestée par plusieurs experts.   

I. B.

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Cette performance est principalement due aux autres revenus (+25% à 1,9 MdDT) et à la marge d’intérêts (+8,6% à 3,1 MdDT). Les autres revenus ont augmenté en raison d’une intense activité d’émission d’emprunts d’Etat par le Trésor et d’une activité de change saine au niveau des salles des marchés des banques.

La marge d’intérêt bénéficie d’un effet volume couplé à un effet prix favorable (hausse des encours de crédit couplée à la hausse du taux directeur de 100 points de base en 2022).

Les commissions nettes ont augmenté de 4,6% à 1,3 MdDT.

A l’exception de la BTE, toutes les banques cotées en bourse ont enregistré des évolutions positives de leur PNB. La banque mixte a enregistré une baisse de 3,2% de son résultat net, à 61,1 MDT, en raison de la baisse de sa marge d’intérêt (-19,7%, à 20,5 MDT).

Les banques cotées ont également fait état d’une meilleure productivité, grâce à la maîtrise des frais généraux (+5,3% à 2,8 MdDT selon les estimations de Tunisie Valeurs) et à la forte génération de PNB.

Le coefficient d’exploitation agrégé du secteur a diminué de 2,9 points de pourcentage pour s’établir à 44,5 %.

Le taux de couverture de la masse salariale par les commissions progresse de 0,6 point à 71,2%.

Croissance de l’encours des dépôts

Du côté des dépôts, Tunisie Valeurs a fait état d’une activité de collecte résiliente au cours de l’année écoulée, malgré le contexte économique morose.

Les banques cotées ont enregistré une croissance de 8,7% de l’encours des dépôts à 85,2 MdDT.

«Il semble que le resserrement de la politique monétaire par la BCT ait opéré en 2022, brandissant l’arme des taux (relèvement du directeur de 100 pb, générant une hausse du TMM de 54 pb en moyenne sur l’année 2022 et l’augmentation du minimum taux de rémunération de l’épargne de 125 pb entre décembre 2021 et décembre 2022) a dopé le retour de l’épargne dans le circuit bancaire», explique l’intermédiaire en bourse.

«Toutes les catégories de ressources ont enregistré des évolutions positives. Cependant, ce sont les dépôts à terme et les dépôts d’épargne qui ont enregistré la plus forte croissance (+13,3% à 26,3 MdDT et 9,3% à 26,8 MdDT, respectivement).

Toutes les banques cotées en bourse ont augmenté leurs encours de dépôts, ce qui est, selon Tunisie Valeurs, une performance en soi dans ce contexte économique dufficile.

Accélération de la croissance du crédit

Par ailleurs, l’année 2022 a été caractérisée par une accélération de la croissance du crédit pour les banques cotées après une année 2021 plutôt «terne».

Après une baisse en 2021 (+4,7%), les encours de crédits du secteur bancaire coté ont crû de 7,9% à 83,2 MdDT.

Malgré le climat des affaires morose, Tunisie Valeurs a souligné que la production du secteur a été soutenue par la bonne collecte, l’apaisement de la pression sur le ratio de transformation réglementaire (ratio crédits/dépôts), la base de comparaison positive de 2021 qui a vu un ralentissement notable de la taux de production et les remboursements substantiels des bons du trésor assimilables depuis le début de 2022, assurant un afflux d’argent frais aux banques (remboursements des bons du trésor pour 12,6 MdDT).

Malgré une collecte plus soutenue que la distribution de crédit, le secteur bancaire a vu son taux de transformation global quasiment stagner à 91,5%.

Ce constat s’explique principalement par la baisse de l’encours des ressources spéciales (-2,2% à 5,8 MdDT).

Dans la continuité des dernières années, les banques publiques continuent de tirer vers le haut la production du secteur.

Ces derniers ont enregistré une augmentation cumulée du volume de leurs engagements de 10,1%, à 35,7 MdDT.

Les banques privées ont pour leur part enregistré une hausse de 6,4% de leurs encours de crédits à 46,7 MdDT.

Toutes les banques cotées en bourse ont enregistré des évolutions positives de leurs encours de crédits, à l’exception de la BTE.

La production de l’ex-banque de développement à capital tuniso-émirati a marqué un répit (-3,2%, à 853,4 MDT en volume d’engagements) en 2022, pour digérer la solide croissance affichée sur la période 2020-2021 (une hausse moyenne des l’encours des crédits de 7,1%).

La BTE a subi une dégradation de la qualité de son portefeuille en 2021 (un taux de créances classées passant de 16,1% en 2020 à 18,9% en 2021) ce qui a sans doute poussé la banque à privilégier la qualité sur le volume.

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