Il y a soixante-dix ans, presque jour pour jour, la Tunisie indépendante faisait ce que beaucoup de nations n’osent pas : elle s’attaquait à la terre. Pas avec une pioche, mais avec un décret. Le 31 mai 1956, à peine deux mois après l’indépendance, Bourguiba et ses juristes liquidaient la Djemaïa des Habous. Un an plus tard, le décret du 18 juillet 1957 abolissait définitivement les habous privés et mixtes. Environ un million d’hectares fut ainsi remis dans le circuit économique.
Moktar Lamari, Ph.D
Grande ambition. Beau geste. Et pourtant, soixante-dix ans après, une large partie de la terre tunisienne reste figée, stérile, et invisible aux yeux des marchés. La terre promise n’a pas tenu toutes ses promesses.
Terres collectives, terres en friche
Pour comprendre ce paradoxe, il faut d’abord saisir ce qu’était le habous — ce système juridico-religieux par lequel une personne se dépouillait d’un bien foncier, le consacrait à perpétuité à une œuvre pieuse ou charitable, et le sortait irrémédiablement du marché. Baux perpétuels (l’enzel), locations à rente variable (le kirdar), terres figées dans une mainmorte séculaire — voilà le décor. Les habous représentaient plus du tiers des terres cultivables en Tunisie au moment de leur abolition.
En langage économique contemporain, on appellerait cela un gigantesque problème d’allocation inefficiente des ressources, illustré par le théorème de Coase : quand les droits de propriété sont flous ou aliénés, les transactions mutuellement bénéfiques n’ont pas lieu, et la richesse collective en pâtit.
La réforme de 1956-1957 avait donc une logique imparable. Parmi les réformes visant à libérer les forces vives du pays et à booster l’économie figuraient en bonne place l’abolition du régime des terres habous, aux côtés du Code du statut personnel, de la création de la Banque centrale et du dinar tunisien.
Les errements du juridisme a-économique
C’était un projet de modernisation global, cohérent, presque vertigineux. À juste titre, l’économiste Hernando de Soto aurait reconnu là les prémices de sa thèse centrale : transformer le capital mort en capital vif, donner un titre, une valeur marchande, une capacité de levier à des actifs qui dormaient dans le silence juridique.
Et pourtant. L’État tunisien, en absorbant les terres habous dans son domaine, n’a pas seulement libéré la terre — il l’a changée de prison. D’une mainmorte religieuse, on est passé à une mainmorte étatique, bureaucratique, lente, et parfois corrompue.
La superficie des terres agricoles en Tunisie est estimée à 10 millions d’hectares répartis entre propriété privée, terres domaniales (dites amiri) d’un demi-million d’hectares, et terres collectives tribales d’environ 3 millions d’hectares.
Terres dominicales, un crime d’État
Au cours des deux dernières décennies, la mauvaise gestion des terres agricoles domaniales s’est aggravée.
L’État a cessé de vendre, a commencé à louer sans stratégie, et les terres les plus fertiles ont été confiées à des locataires dont la priorité était rarement l’investissement à long terme.
Mais le vrai scandale économique — le serpent de mer du foncier tunisien — ce sont les terres collectives. Celles-ci constituaient un casse-tête chronique pour l’État jusqu’à ce qu’il décide de tenter d’y répondre par une loi d’août 2016 réglementant leur système primaire de gestion. Néanmoins, cette loi n’a pas abordé les questions en profondeur et n’a pas fourni de solutions claires dans les cas complexes.
3 millions d’hectares dans l’indivision
Trois millions d’hectares, soit 30 % de l’ensemble du foncier agricole tunisien, restent dans l’indivision tribale, soumis à des droits collectifs flous, non immatriculés, non cessibles, non mobilisables comme garantie bancaire. Trois millions d’hectares qui baillent aux corneilles, pendant que la Tunisie importe des céréales et que ses jeunes partent en mer.
En termes économiques, l’indivision est l’ennemi juré de l’investissement. Quand une parcelle appartient à une collectivité de cent héritiers disséminés entre Tunis, Paris et Montréal, nul ne peut décider d’y planter des oliviers, d’y forer un puits ou d’y construire un hangar agricole.
C’est la tragédie des communs revisitée par Garrett Hardin, augmentée d’un contentieux successoral et d’une administration foncière sous-staffée.
L’insuffisance de la mise en valeur des exploitations due à l’existence de conflits inhérents à la copropriété et à l’indivision, et l’absence d’une législation permettant de préserver le capital foncier des unités de production et d’éviter le morcellement, constituent des facteurs de blocage du développement des exploitations.
Une équation cruelle
Morcellement + indivision + insécurité foncière = investissement nul. L’équation est cruelle, mais elle est vraie.
Les chiffres donnent le vertige. Le secteur agricole contribue à hauteur de 9 % du PIB, représente 7,5 % du total des investissements, 8 % des importations et 9 % des exportations totales.
Pour un pays disposant de 10 millions d’hectares de terres agricoles, c’est une performance anémique. Environ 75 % des terres agricoles exploitées ont une superficie inférieure à 10 hectares. Les petits agriculteurs constituent l’épine dorsale du secteur, mais sont les plus pauvres et les moins capables d’obtenir des fonds.
Et pendant ce temps, la croissance tunisienne plafonne à 1,4 % en 2024, avec un chômage des jeunes de moins de 25 ans culminant à 40,5 % — des jeunes qui, pour beaucoup, vivent dans des régions rurales entourées de terres qui ne leur appartiennent pas, ne leur rapportent rien, et ne peuvent pas être mobilisées pour financer leur avenir.
La brèche et les incohérences
On dira que la réforme de 1956 fut une nécessité historique — et c’est vrai. En brisant la mainmorte religieuse, Bourguiba a ouvert une brèche dans une immobilité séculaire. Mais la brèche s’est refermée d’elle-même, faute d’avoir été prolongée par une politique foncière cohérente, courageuse et continue.
Malgré les campagnes organisées pour encourager l’immatriculation, la moitié des terres seulement ont été immatriculées. L’État a été plutôt lent dans la privatisation des terres collectives. Soixante-dix ans de lenteur, c’est un luxe que la Tunisie ne peut plus se payer.
Que faire ? Cinq chantiers s’imposent, sans délai.
1- Premier chantier : accélérer l’apurement foncier. Environ 340 000 hectares à vocation arboricole n’ont pas encore été attribués à titre individuel, sans compter les terres pastorales collectives.
Un programme national d’immatriculation accéléré, doté de moyens humains et budgétaires réels, doit être lancé — non pas comme vœu pieux dans un Plan d’Action Annuel, mais comme priorité de l’exécutif.
2- Deuxième chantier : créer un mécanisme de sortie d’indivision simplifié. Dans de nombreux pays méditerranéens, des procédures judiciaires ou administratives allégées permettent à une majorité qualifiée d’indivisaires de décider d’une mise en valeur ou d’une cession. La Tunisie a besoin d’un équivalent : pragmatique, encadré, respectueux des droits de chacun.
3- Troisième chantier : permettre la mobilisation du foncier comme garantie bancaire. Une terre immatriculée mais non mobilisable est un capital mort de Soto : elle existe sur le papier, elle ne produit rien dans la réalité. Ouvrir l’accès au crédit agricole par une réforme des sûretés réelles foncières est une condition sine qua non de la modernisation agricole.
4- Quatrième chantier : redonner à la société civile et aux collectivités locales un rôle dans la gestion des terres collectives, en sortant de la logique purement centralisatrice héritée de 1956. Les conseils de gestion des terres collectives existent sur le papier ; il faut leur donner une autonomie réelle, des ressources, et une obligation de résultats.
5- Cinquième chantier : lancer une fiscalité du foncier agricole non exploité. En France, en Espagne, au Maroc, des mécanismes fiscaux pénalisent la mise en jachère délibérée des terres arables. En Tunisie, ne rien faire avec sa terre ne coûte rien. Cela devrait changer.
Casser une institution sans la remplacer
Il faut ici rendre justice à Bourguiba et aux juristes de 1956 : ils ont eu l’audace rare de trancher dans le vif d’une institution millénaire. Mais l’économie du développement enseigne une vérité têtue — il ne suffit pas de casser l’ancienne cage pour que l’oiseau s’envole. Il faut encore lui apprendre à voler dans un espace ouvert, balisé, sécurisé.
Soixante-dix ans après le décret libérateur, des millions d’hectares tunisiens attendent encore que quelqu’un leur tende cette main- là. Ni mainmorte religieuse, ni mainmorte étatique — une main vivante, investisseuse, citoyenne.
La terre est là. Elle est fertile. Elle est tunisienne. Il ne lui manque qu’un titre, un droit, et une décision politique digne de 1956.
* Economiste universitaire.
Blog de l’auteur: E4T.
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